三万倒挂！顶级学区、105方四开间朝南，御滨府是来打破滨江中签记录的吧

原创大花姐杭州房叔

| PART 1 |

可怜天下父母心！房叔一直坚持为购房者提供一对一咨询服务，其中有一个让人备受煎熬的无解题：学区房。

学区房这道题之所以无解，往往因为这部分购房者并非大富大贵，只能拿出五百来万的预算来为孩子购置学区；也因为有一定的眼界，对居住品质有比较高的要求和向往。

“我应该牺牲居住品质，去买市中心的老破小学区么？”这样的灵魂拷问日复一日、夜复一夜在房叔一对一咨询中上演。

随着教育集团化，很多一手房楼盘附近也会规划名校的分校，从一片毛地到进化出学区房需要多少时间？

以有着学军小学紫金港校区的耀江文鼎苑为例，2007年开卖，到成为炙手可热的顶级学区，用了将近10年。这是最幸运的，如果生源不好，再牛的名校分校也会沦落成菜小。

你的孩子能等待十年？

△江南实验学校实景图

公民同招，市区有着优质初中和小学的老破小被火上浇油。10万元/㎡、15万元/㎡这样夺人眼球的价格，时不时会刺激着学区房购房者敏感而焦虑的心。

顶级学区、成熟且有发展前景的区域、限价的一手房、户型不能太大但要居住舒适、总价四五百万，再加上品质开发商，这才是学区房这道题满分的答案。

从没有遇到过满足以上条件的楼盘，直到遇到滨江·御滨府。6月中旬即将首开！

△滨江御滨府外立面效果图

| PART 2 |

尽管一手房要等交付以后才能确定学区，但在建的江南实验学校新校区和御滨府就一路之隔，从现在的学区范围来看，基本跑不了。

江南实验学校有多牛？滨江区排名第一的公办，九年制教育链解决最苦恼家长的公民同招问题，与杭州顶级高中杭二中师出同门。

△江南实验学校实景图

也许是因为国际滨有着阿里、海康威视、网易、华为等科技的基因，江南实验学校以“机器人、信息科技”见长，连续第五次获得世界教育机器人大赛世界锦标赛冠军，全国青少年信息学奥林匹克竞赛中的成绩保持较高水平发展。

之所以能成为顶级学区，优质高中升学率是硬杠杠。

在此有必要提醒下学区房的购房者，在目前的政策下，尽量购买主城区的房产，因为杭州主城区的优质高中，只开放少量名额给学籍在余杭和萧山的考生。

对比杭州10所公办明星初中，以2018年中考成绩为例，江南实验学校第一批录取率高达86.77%，位居10所学校之首。

| PART 3 |

光有学区还不够，滨江御滨府仿佛开了倒挂的外挂。

还记得那个让购房者神魂颠倒的晓风印月么？最后一次开盘，面积为217㎡和255㎡的超大户型，单套总价超千万，中签率照样低至11.96%。

这个神盘，距离御滨府仅800米，两个红绿灯的路程。

你们猜，面积段在101㎡-139㎡、总价396万起的御滨府，中签率会有多少？

在国际滨这个区域配套成熟，又兼有拥江发展的政策优势，以及众多产业支撑的区域，新房供地量实在是少得可怜。八年来，平均年供地仅三宗。

△阿里巴巴园区实景图

二手房方面，10多年前的东方郡因为江南实验学校学区及本身品质，价格挺立在6万+。

而刚交付的滨江金茂府，面积122㎡起步，但成交单价也已高达7.9万元/㎡，挂牌价已普遍突破8万元/㎡，更有甚者挂出9万+的天价，这价格已与江北的钱江新城持平。

△滨江金茂府挂牌价（来源贝壳找房）

如果按7.9万元/㎡价格计算，限价被摁在49200元/㎡的御滨府和滨江金茂府的价差达到令人震惊的3万元/㎡！！！

△滨江金茂府成交价（来源贝壳找房）

不仅仅是二手房的倒挂，御滨府与接下去要入市的一手房也有倒挂。

距离御滨府约800米的滨康综合体于上个月出让，这里未来将规划杭州第七座龙湖天街，也是国际滨第二座天街。

这块地配套住宅限价为51500元/㎡，预示着国际滨一手房限价突破5万。御滨府和新地块住宅价差为2300元/㎡。

御滨府的存在，也许真的是为了刷新国际滨的摇号中签记录的吧。

| PART 4 |

有学区、有倒挂已经构成无论投资、自住都必摇御滨府的理由，但在产品上精益求精的滨江集团又开始挑战自我。

滨江集团三张金名片之一“产品能力”中的“户型”：105方四开间朝南户型，首现国际滨。我第一次看到这个户型时，惊得下巴都要掉下来。

哪有开发商这样拼的，明明是一个刚需户型，却做出了豪宅的尺度：四开间朝南、面宽12.4米，除了厨房餐厅，所有的功能空间都在南面。

更让人两眼放光的是，两个卫生间分列东西两头，和两个卧室一起构成“双套房”。谁家次卧没有住过人，住着的那个人一定体会过半夜跋山涉水去客卫的艰辛。

这点，被贴心的御滨府解决了。

一家三代，再也不用担忧谁住北面卧室亏待了谁，也不用担忧北面卧室变成储藏间。

神户型，让你家庭和谐，二手溢价。

△滨江御滨府115㎡户型图

御滨府整盘户型配比也非常亲民，面积101㎡起，最大仅为139㎡，其中小户型占多数。要知道，国际滨核心区已经整整5年没有供应过小户型。

5年前供应过小户型的是春江郦城，目前该楼盘小户型成交单价已普遍突破6万元/㎡，最高的已站上6.5万元/㎡高峰。

御滨府限价价格是49200元/㎡，和春江郦城有着约1.5万元/㎡的倒挂。

不需要再说什么了吧？那么，先祝你，从摇号的千军万马中杀出重围，幸运中签。

| PART 5 |

说实话，写这篇推文的时候，我内心是很激动的。

我是一个城西人，在杭州老城西住了十几年，我热爱这片土地，从来没有想过要搬到别的区域去。因为连父母的房票都满了，所以也没有再动过摇号的念头。

御滨府让我动了心，上一次动心是接近6万人摇号的西溪公馆。

滨江集团旗下的楼盘，向来都是区域的品质标杆，二手房价格的领头羊。

御滨府亦然。

△滨江御滨府外立面效果图

国际滨的百米高楼林立，容积率破3的楼盘比比皆是，而御滨府项目容积率仅2.3。

容积率意味着同样面积的土地上的人口密度和居住舒适度。

“简单来说，容积率每降低0.1，带来的改变可能是：绿化率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，小区增加100棵树......”

△滨江御滨府鸟瞰图

御滨府限高60米，规划13幢17-19层小高层住宅，最大楼间距却近100米。居住尺度非常舒适。

建筑设计由GAD操刀，采用目前豪宅最流行的铝板+玻璃外立面。整个外立面显得俊朗挺拔通透。

这时，滨江集团三张金名片之“产品能力”中的“景观”闪亮登场：御滨府中央景观园林面积超11000平米，并配有罕见的内外双泳池：蓝宝石景观水系、恒温泳池、健身中心。

整个国际滨没有任何一个楼盘，配两个泳池的。御滨府，太奢侈了！

除了内部配置优秀，御滨府外部环境也是一流。

御滨府北面，是约7万方的滨江银泰（在建），方圆3公里内更是遍布星光大道、星耀城和龙湖天街等重磅综合体，以及数不胜数的“网红打卡店”。南面800米就是上文提到的滨江第二座天街。

△滨江龙湖天街实景图

除了国际滨的繁华，更让人心动的是，滨江御滨府竟然是一线河景房。

有经验的购房者知道，在杭州凡是沾着“江河湖”景的楼盘，都能比同区域其它楼盘有更高的溢价，也是因为自然景观资源之稀缺。

小区南面就是北塘河，目前正进行提升改造，未来这里将修建一条景观带，游步道、骑行道、博物馆、运动公园、夜光跑道、四季花廊等一应俱全，这些在御滨府交付前全部会完工。

△滨江御滨府外立面效果图

当你从江南实验学校新校区接上刚放学的孩子，徜徉在北塘河的游步道，四季风景变幻。

抬头看看离自己并不远的家。恍惚中听到小时候妈妈唤你回家的声音。

推开家门，饭菜已香。

△滨江御滨府楼幢及户型分布图

决定二手房房价的因素：板块、学区、户型、物业。

拥江发展、国际滨核心区，国际滨最好的学区江南实验学校，105㎡四开间朝南神户型，滨江物业，满分学生滨江御滨府必将成为国际滨的新标杆。

每个人都想拥有一套滨江房，这话一点都不假。

总价396万起，这是你距离主城区拥有一套滨江房，门槛最低的一次。

但也可能是最遥远的一次。

祝你好运！

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滨江·御滨府

示范区6月10日开放

预计6月中旬首开

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文/大花姐编辑/大花姐

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