预算200万内，滨江区刚需族的选房纠结症，如何破解？

预算200万以下的滨江刚需，困于紧张的置业资金，被滨江周边10公里范围内的板块排除在外，只能向更外围或全城寻找置业机会，和全杭州的刚需、投资客拼运气，买房难度更大。

如果只单纯想留住杭州，也有无需摇号的机会——部分临安富阳楼盘、北城芳满庭和嘉裕天城二期、塘栖楼盘。

但不用摇号的楼盘，基本都不是相对良好和优先的选择。

临安楼盘带来的通勤成本过高，富阳部分楼盘、北城芳满庭和嘉裕天城二期、塘栖项目售价近2万/平，性价比较为一般，这些楼盘好比食之无味的鸡肋。

想留在杭州的同时，但凡对通勤、性价比、板块发展等有一定的要求的这部分刚需，集中涌向临平山北、大江东、戴村、瓜沥、党湾、浦阳，及富阳银湖等。

如果预算在180-200万，选择面可再拓宽至中泰、崇贤、星桥和临平东湖板块的部分小户型。

但此时会遇到新的问题——楼盘供应量少，多数时候是“房选人”。

这些板块加推楼盘主流中签率10%左右。大江东核心区楼盘、万科大溪谷、大城小院、雍景山等红盘中签率多次低于10%，中签率最高也不过30%左右。

▲大江东核心区，融创城沙盘实景

闲林的两个捂盘项目悦青蓝和玉屏蓝湾，开盘时间目前未知，但也是潜在的“万人摇”。

这意味大部分200万预算的滨江刚需无法留住上述板块。

错过上述板块楼盘购买机会的滨江刚需，在房价不改涨势的大局下，大概率将承受两种命运走向：或是失去“上车”杭州的机会，或是去往杭州更偏远的角落，接受约1.5个小时起步的单程通勤时间成本。

幸运的“中签者”又能得到什么样的生活？

当前可选项的主流单程通勤时间在1个小时左右，意味预算200万的滨江刚需，需负担一天近2小时的通勤成本。

另外，除了大江东、星桥、中泰、空港新城，多数板块楼盘不能近距离享受地铁规划利好，加剧了通勤的不便。

▲星桥板块中建学成府沙盘实景

富阳银湖的大城小院和雍景山、临平山北虽然规划地铁，但楼盘往往和地铁口相距约1.5公里以上；其他板块则没有地铁规划，或是远期的、存在变数的地铁规划。

比高昂、不够便利的通勤成本更重要的是大多数板块和城市主流发展方向“相悖”，或库存偏高，导致板块成长性偏弱，增大“套牢”风险，影响后期改善置换及房源升值潜力。

比如临平北板块，库存量大，同时和临平往南、向西与主城融合的发展趋势相反；浦阳镇融创森与海，与萧山往北发展方向走势相反；党湾、益农没有相对高规格的规划同样难以收获城市发展红利……

这些选择中，只有大江东核心区楼盘及万科大溪谷等少数选择，兼具低价和板块成长性。富阳银湖的大城小院和雍景山，则具备交通和低价两重利好，故而是相对优质的选项。星桥、中泰楼盘则具备地铁出行优势。

大江东核心区楼盘、万科大溪谷、大城小院、雍景山中签率低；星桥、中泰楼盘囿于价格因素，处于预算内的可选户型较少，加剧中签和购买难度。或许这些楼盘的中签者才是真正的幸运儿。

其他如临平北、党湾、浦阳、益农的中签者，冲破摇号重围后，却要面对通勤成本高昂、与城市发展发展联系相对薄弱、后续改善置换困难的生活。

滨江区200万预算刚需选择点状分布在杭州全城各地，距离滨江核心路程存在过远的缺陷，那么滨江区门槛刚需选择应更加偏向具有良好交通优势的板块与楼盘，如7号线直达的大江东核心区及6号线延伸段的富阳银湖一带。

同时向南通过时代高架的连接，戴村部分低价楼盘兼具交通的相对便利程度及低价优势，上车较为容易，也可作为重点选择。

除此之外，由于其他板块及楼盘都不具备较为通畅的交通优势，那么选择具有板块成长性的楼盘以获得较大的回报是重中之重，购房逻辑偏向于投资为主，为之后置换打下基础，因而——

第一选择：大江东核心区楼盘、富阳银湖大城小院和雍景山

大江东核心区楼盘兼顾成长性的重磅规划及轨交优势，是最佳选择之一；

富阳银湖的大城小院和雍景山具备杭州的门槛总价、可依靠接驳工具换乘6号线直抵滨江区腹地优势；

第二选择：戴村德信时光之宸、泰悦银座；空港新城德信阅杭；瓜沥新丝路项目

瓜沥和戴村，前往滨江区阿里巴巴园区的单程用时约40-50分钟，分别通过建设四路、时代高架便捷融入钱江世纪城、滨江区等城市繁华板块，瓜沥还落地了远期地铁规划。

瓜沥新丝路项目限精装均价17000元/平，戴村德信时光之宸高层精装均价16100元/平，泰悦银座高层毛坯售价13600元/平。

两个板块的楼盘具备交通、低通勤时间成本和低价格的优势，又能便捷直连市北、钱江世纪城、滨江区，因此瓜沥新丝路项目和戴村的德信时光之宸、泰悦银座可作为次选。

空港新城德信阅杭位于地铁口，具备通勤优势；受空港新城和大江东产业辐射，有一定成长空间。

第三选择：闲林悦青蓝、玉屏蓝湾；良渚文化村万科大溪谷；中泰中锐招商星未来；星桥中建学成府和苏宁项目

闲林的悦青蓝、玉屏蓝湾具备价格倒挂红利和产业人口辐射优势；

中泰的中锐招商星未来具备地铁出行优势和产业人口辐射优势；

星桥板块的中建学成府和苏宁项目具备零距离地铁口的地铁出行优势；

良渚文化村的万科大溪谷具备规划发展优势，板块成长性较强也可优先考虑，缺点是交通通勤便利性较差。

第四选择：崇贤、临平山北、临平东湖楼盘和党湾的悦融湾

临平东湖和崇贤售价200万以下的新房房源偏少，临平山北楼盘和党湾的悦融湾构成供应主力。

临平山北和滨江阿里巴巴园区的单程通勤用时约1小时，通勤优势不明显，也存在库存量较大的问题，影响房源的后期升值。临平山北楼盘中，江山风华性价比较高，可优先关注；中天项目、新希望、新鸥鹏项目在地铁站点约1公里内，也可关注。

位于党湾镇的悦融湾和滨江的地理距离相隔最远，日常上下班通勤成本高，但远期有望落地轻轨，衔接地铁7号线与8号线，融入空港新城和钱塘新区发展圈。

第五选择：浦阳镇的融创森与海

森与海和滨江的地理距离比悦融湾更近，但区域成长前景不及悦融湾。

200万以下，还有一个潜在的另类选择：入手远洋西溪公馆和湖景居的约50-60方小户型。

这类选择的优点是可以不到200万的价格，享受城市主流板块的地段和配套价值利好；但缺点也很明显：第一，面积小，户型实用性差，只能满足短期的单身阶段的居住需求，进入婚姻阶段后便不能很好的满足家庭居住需求；第二，在二手市场上很难卖出高总价，并不利于后续的改善置换。

这类房源投资可以买入，刚需自住并不建议。