滨江区新房豪宅化，刚需族的选房纠结症，如何破解？

随着万科城市之光清盘，滨江区新房市场最后的“300万”消失。

当前板块新房限价近5万/平，区域二手房价格也普遍站上3万+，迫使滨江区购房预算300万内的刚需整体外溢向萧山等周边。

他们向外寻找的过程，陷入无奈、纠结的“选择困难症”中。

对该预算内的刚需盘，理想中的期待，是便捷城市交通、便利齐全生活配套、过得去的楼盘品质的集合体，并兼具良好的规划前景带来的升值性，便于后续改善置换。

当中便捷城市交通和良好的板块规划成长前景是刚需盘的核心吸引力。

现实中，能占齐上述四个条件或者具备核心魅力的优质新盘供应稀少，中签率低，想买却不易买；

大部分刚需新盘，虽然价格低廉，中签率较高，但区位偏远，交通不便，缺乏规划利好，买后要承担较大的上下班通勤成本之外，还可能被“套牢”，导致后期置换困难，这类楼盘属于“易买却不想买”。

这便是滨江区预算300万内刚需人群的选择境遇的真实写照。当中：

预算约250-300万，纠结选项多，优质选项少，但需庆幸依然有较广的选择面；

预算约200-250万，不仅选择面缩窄，通勤时间成本增加，中签难度也大幅提高；

预算约200万以下，不仅买房更难，可选板块的成长性更加偏弱。买不到，可能就此错过留住杭州的最后机会；买到了则担忧因板块成长性偏弱而被“套牢”，影响后期置换和房源升值潜力。

本文针对200-300万预算的滨江刚需选择境况展开阐述，预算约200万以下的选择情况另文再述。

| PART 2 |

约250-300万预算的选择难题

萧山南部新城是滨江区刚需人群外溢的主要承接地。

跟随近年楼市行情演变，当前板块新房的刚需三房户型主流价格来到250-300万。

购房预算250-300万的滨江刚需人群，应庆幸尚有较宽广的选择面，但优质选项少，纠结选项多。“鱼”和“熊掌”只能二择一、如何二择一，是他们的选择常态。

萧山区内除了南部新城楼盘，南站新城、新街板块、萧山科技城、新塘板块都在选择范围内。萧山区外，该预算可选择三墩北、运河新城、良渚、临平、丁桥楼盘。

该预算范围所涵盖板块基本都纳入了杭州高架和地铁轨交网络，私家车出行和地铁出行较便利。

虽然选择面广，且具备便利的交通条件；但能同时聚集低通勤成本和良好板块成长前景的优质选项偏少。

三墩北板块的建发金辉项目小户型、钱江项目，良渚的和光尘樾，运河新城幸福里等，房源增值性和板块成长性都较好，但一来中签率低，难买；二来需要支出单程近50-60分钟、一天近2小时的高昂的通勤时间成本。

南部新城、南站新城、新街板块、萧山科技城、新塘板块的楼盘，通勤时间可缩短为半小时左右，但房源增值性和板块成长性相对偏弱。

| PART 3 |

约250-300万预算的选择逻辑

约250-300万预算的滨江刚需，偏向注重工作、生活和通勤效率的，建议选择南部新城等萧山区内的5个板块；当中优先考虑南站新城、南部新城、新街、新塘板块；

更看重房源增值性的，可偏向选择三墩北、运河新城、良渚楼盘，但也需预计到可能存在的低中签率情况，不能忽视没有中签后回转向南部新城等萧山板块时，错过当初合适的置业机会的风险。

临平、丁桥楼盘在预算250-300万滨江刚需的选项里，论通勤时间成本优势比不过萧山南部新城等板块，论板块成长性又不及三墩北等板块，可作为末选项。

南站新城 →

▲表格1

南站新城去年年中公示了《杭州南站新城核心区城市设计（草案）》（以下简称《草案》），是萧山未来几年重点开发的区块，具备较强成长性。

它的问题在于，29700元/平的定价偏高，透支了部分规划成长利好。

根据该《草案》，南站新城将形成发达的立体交通融入全城，通过彩虹快速路、金城路、地铁5号线直达滨江。

地铁5号线沿南站新城布局了三个站点：通惠中路、火车南站、双桥。

5号线通车利好将在今年4月底兑现。届时从火车南站站点出发，7站直达滨江区聚才路站，实现与滨江的无缝直通。

南站新城目前在售楼盘世宸名府和金宸玖和府，高层精装均价29700元/平。另4个楼盘待售，分别是中天云望、龙湖项目、赞成项目和众安项目。

6个盘中，世宸名府、中天云望、龙湖项目值得优先关注。

从目前已披露规划公示看，世宸名府是唯一一个拥有89方三房户型的楼盘，该户型当前剩余约200套待售。但世宸名府离地铁站点的步行距离超过1公里。

而离地铁站点步行距离在1公里内的楼盘为中天云望和龙湖项目，这也是两个项目值得优先关注的原因。

中天云望和地铁火车南站站点步行距离约922米，龙湖项目离地铁通惠中路站约350米。

中天云望或优先于龙湖项目面市。周边居住氛围也更成熟，近邻育才小学和回澜初中，高层面积约100方起步。

南部新城 →

▲表格2

南部新城发展成熟，生活配套齐全丰富，宜居氛围浓厚；但也正因发展成熟，板块后续成长性不及南站新城。板块的另外两大短板是地铁交通薄弱和库存偏大。

基于此，板块内在售楼盘中，建议优先关注具备地段和地铁出行优势的东原德信九章赋、印奥湾，以及具备价格优势和远期地铁规划优势的融信旭辉湘湖悦章。

九章赋、印奥湾相对近邻地铁2号线潘水站，地铁出行优势大，且周边配套成熟，拥有景观优势，占据了南部新城中相对优质的地段条件。

湘湖悦章近邻风情大道，高层售价精装25200元/平在板块楼盘中处于低位，后期周边可能落地地铁11号线。

国宸府地铁远些，但是价格略低，预算不足的刚需可重点关注；

融望之城因银泰城而广受房叔后台咨询者关注，最终将由其价格来决定热度。

湘湖悦章和九章赋各有10幢高层库存未领证，印奥湾3幢高层未领证，国宸府和融望之城分别有10幢高层和16幢高层库存，南部新城留给购房者的选择空间较宽裕。

新街板块 →

▲表格3

新街板块曾因地铁7号线经过，以及君奥时代等楼盘具备价格倒挂利差的两重红利叠加，成为过去两年里杭州楼市的“网红”。

接棒君奥时代的新盘中铁诺德雅逸府和保利欣品华庭，价格待定，大概率因不再延续君奥时代的价格体系而失去价格倒挂利差，此时我们或许可以更冷静的视角去观察板块。

新街板块目前最大的优势在于交通，以及由此带来的产业人口外溢利好。

板块内主干道建设四路接壤风情大道，可通达滨江、奥体、钱江世纪城、市北开发区等板块，地铁7号线同样穿过市北开发区直连奥体，中途又与2号线、6号线换乘。

可以看到，公路和地铁轨交都可便捷承接来自滨江、奥体、钱江世纪城、市北开发区、新农都的产业人口外溢。

滨江区刚需从阿里巴巴出发前往雅逸府和欣品华庭，通勤用时约30-40分钟。

新街板块的劣势在于目前生活配套品质不高，主要依赖新街街道原有配套；以及新街处于飞机航线上，容易受到飞行噪声干扰。

总体而言，板块瑕不掩瑜，两个新盘到地铁盛东站的步行距离约465米，乘坐地铁方便，值得关注。尤其是雅逸府，因它规划有89方三房户型。

新塘板块 →

▲表格4

2019年新塘板块出台相关设计规划，发展方向走产业和宜居结合的路子。

从规划上看，万科姑娘桥站TOD项目所在的新塘北单元，由于可利用土地多、板块地理基因不错——水系景观资源丰富、毗邻南站，以及布局地铁和彩虹快速路而拥有更便捷发达的交通，发展前景较好。

新塘南板块的优势是开发时间早，生活配套齐全，眼下的宜居性胜于新塘北，未来附近还将加持银泰城的商业配套利好；

但新塘南与萧山市心路、滨江区的交通主要依靠南秀路，无近期地铁规划，对外交通连结相对偏弱，另外可利用土地空间偏少，板块成长性偏小。

两个楼盘精装限价均为25600元/平，关注轨道交通的购房者，可重点关注新塘北的万科姑娘桥站TOD项目。

| PART 4 |

约200-250万预算的选择难题

预算200-250万的滨江刚需，基本被上述萧山区内的五大板块排挤在外。

融信旭辉湘湖悦章约97方户型成为当中南部新城仅剩的，也是唯一一张，留给200-250万预算群体的入场券。

预算恰好在250万的，还可以够一够国宸府的少量250万房源。

这意味向预算250-300万滨江刚需人群开放的，“约半小时单程通勤时间”的机会，基本朝他们关上了大门，留给他们的单程通勤时间选项是约50-60分钟，或超过1小时。

约50-60分钟单程通勤时间所覆盖的板块，包括空港新城、富阳银湖、大江东、崇贤、星桥、临平良熟、运河新城；1小时以上单程通勤时间所覆盖的板块，包括闲林中泰老余杭部分楼盘、良渚。

通勤时间成本是约250-300万预算滨江刚需的一倍左右，此外，他们买不到房的恐慌感受也更加强烈。

除了富阳银湖部分楼盘无需摇号，中泰、崇贤、闲林个别楼盘（中梁御府）中签率在20-30%，其他板块楼盘中签率基本10%左右或以下。

临平良熟即将开盘的中交悦美庐，据了解中签率10%左右；融信旭辉湘湖悦章约97方户型当前剩余库存400来套，过往中签率低于10%；万科大溪谷中签率多次在10%以内。

大江东融创城、运河新城幸福里、良渚和光尘樾上榜“万人摇”，中签率5%以下；闲林部分捂盘楼盘则是潜在的“万人摇”……

更少的板块和楼盘选择，更激烈的摇号竞争，更低的中签率，意味他们的买房之路会走得更艰辛和迷惘。

尤其是该购房预算内，只能依赖地铁轨交出行的滨江刚需，选择面进一步缩窄至空港新城、大江东、星桥、运河新城和中泰、良渚的少数几个地铁沿线楼盘，中签难度更高，买房如千军万马过独木桥式的无力感更深。

| PART 5 |

约200-250万预算的选择逻辑

预算200-250万滨江刚需，在上述可选范围中，建议优先关注单程通勤时间约1小时以内、具备地铁轨交优势或板块发展优势的融信旭辉湘湖悦章，空港新城、大江东楼盘，运河新城的幸福里，星桥的中建学成府。

实无耐心和时间再继续摇号的滨江刚需可转向关注富阳银湖板块中无需摇号的楼盘，比如位于富闲路的祥生云湖城，位于杭富城际铁路汽车北站站点口附近的新界2020、金茂万科新都会等。

建议优先关注祥生云湖城。楼盘可经富闲线转沪瑞线直连彩虹快速路，前往滨江交通便利，约1小时车程抵达滨江阿里巴巴园区；近期推出了3.5-5万不等的房源总价折扣优惠，在银湖板块无需摇号楼盘中具备一定性价比优势。

空港新城 →

▲表格5

空港新城可选楼盘有德信阅杭、融信云尚澜天。

德信阅杭紧邻地铁南阳大道站，相较融信云尚澜天具备更便捷的地铁出行优势和更良好的板块成长空间。

项目限精装均价20500元/平，规划10幢高层住宅，户型面积段约95-115方。

云尚澜天距离地铁靖江站约1.75公里，地铁出行便利性稍弱，楼盘高层房源全部自持，洋房可售，规划约103-126方户型，目前售价未定。

项目优势是现房销售，品质可见，交付时间短，周边生活配套齐全。

如果不是着急今年内入住新房，建议优先考虑德信阅杭，项目预计4月首开120套房源。有近一年内入住新房要求的、预算接近250万的刚需可考虑融信云尚澜天。

大江东 →

▲表格6（近地铁、近规划核心区楼盘）

大江东新房楼盘较多，已开盘的有融创城、星央悦府，另外，位于义蓬的阳光名城三期房源、杭房悦东方近期也将首开入市。

四个楼盘都可考虑，但以近地铁、近规划核心区为优先原则，因此融创城、星央悦府可作为当中的优先选项；

阳光名城三期地铁出行优势不明显，私家车通勤优势大于另外三个楼盘；

杭房悦东方售价更低，楼盘品质也不错，远期将落地地铁利好，但近期需比核心区楼盘多支出近20分钟的单程通勤时间成本。

万固珺府虽然近期没有首开计划，但项目距离地铁8号线新湾路站约900米，限精装均价18000元/平，地铁出行和价格优势使它同样值得关注。

2020杭州地铁楼盘图（4月版）

活动截止时间：2020年4月6日9:00

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