萧山市北的购房选择（下）：矬子里头选将军 | 房叔说

| PART1 |

《萧山城区市北单元（XSCQ13）控制性详细规划修编（草案）》所规划的萧山市北宁东路—浙赣铁路居住片区，涉及住宅用地约27宗，是市北板块内规模最大的住宅区。

这既意味着今后居住氛围的成熟，生活配套的集中和便捷度高，也表示今后二手市场的竞争激烈。

因而更应留心甄选出有价值支撑点的楼盘，比如有相对较好的学区，或者相对较好的地段，相对近地铁，或者相对较好的品质等。

这里曾是萧山的工业区，建设三路沿线、建设二路沿线，到今天依然坐落着很多工厂。

当前建设住宅区的热点转型区域在建设一路南北两侧，新城璟隽公馆、新希望滨江锦粼府、大名城华府、中旅名门府新境四个新房在售。

以通惠路为价格分界线，位于通惠路东侧的璟隽公馆和锦粼府楼盘高层毛坯约28200元/平，位于通惠路西侧的大名城华府高层毛坯约30000元/平，中旅名门府新境高层精装33700元/平。

除璟隽公馆外，另外三个楼盘的优势和劣势都较为明显，需要购房者根据自身需求做出权衡取舍。而璟隽公馆，不论从哪个纬度比较，都是末选项。甚至如果时间允许，不妨等待三宗新地块（锦粼府二期、滨江悦潮府、滨江住宅地块）的上市。

因而本文不再就璟隽公馆进行比较说明，仅在新希望滨江锦粼府、大名城华府、中旅名门府新境间开展比对。

城市规划明确，工业复古面貌尚在，但今明两年是区域转型起点。

这是三个楼盘所在区域的地段发展特点。

三个楼盘周边，今天依然保留着一批工业时代的建筑遗存，包括最惹眼的热电厂。

根据规划，片区今后将转型为体育公园，教育、商业等配套和住宅用地等，其中热电厂土地拟转型规划为商业用地和教育用地，融信杭州世纪旁边的传化花园中心项目用地将转型为住宅地块。

今明两年起，老旧工业建筑的清空搬迁工作陆续展开。

今年9月，传化花园中心完成搬迁；明年，包括热电厂的这批老旧工业建筑都有望关停和搬迁。

如果一切进展顺利，预估到亚运会前后，待三个楼盘和周边配套逐步完成交付，这里将正式蜕变为拥有公园、学校、商业、医院等丰富的生活配套设施的大型居住区。

这是三个盘共同的、宏观的地段成长前景。不过也需注意到，既然是前景，也就包含一定的地段成长风险。

它们之间存在部分地段差异性：

中旅名门府新境 →

| 地段配套优势 |

近邻体育共公园、小学、农贸市场等，生活便捷的同时，具备安静的优势。项目南隔一个宽度约50米的绿化带与北塘路、北塘河相邻，项目东西两侧都是小路，建设一路则在项目北面，因此项目地段有闹中取静的优势，

| 地段配套劣势 |

存在一个痛点，南面北塘路上规划有杭长高铁轨道线。

该轨道线如何铺设是个问题。如果走高架，势必构成对名门府新境的噪声影响，拉低楼盘价值；如果走地下隧道，噪声劣势大概率可避免。此前有关部门曾建议高铁轨道走地下隧道，但暂未有文件明确。

大名城华府 →

| 地段配套优势 |

农贸市场、学校、商业仅一路之隔，生活便捷度是三个楼盘中最高的；

| 地段配套劣势 |

南邻建设一路，东邻通惠路，噪声比较大。

新希望滨江锦粼府 →

| 地段配套优势 |

| 地段配套劣势 |

近邻高铁轨道线——最近处相距只有约60米，受高铁噪声影响最严重。另外，今后高铁东约50米处——楼盘约110米处还将建设通城高架。因此楼盘受到高铁和高架的噪声影响会比较大。

综合点评 →

如果名门府新境南面不规划高铁轨道或高铁从地下穿过，则名门府新境的地段最优，其次是大名城华府，再次是锦粼府。

如果名门府新境高铁走地上高架桥，那么大名城华府地段最优。

总价段均在350-450万的改善四房户型：大名城华府约128方、中旅名门府新境约127方、锦粼府洋房约118方  →

锦粼府建筑面积内得房率约86.62%，加上扩展面积后得房率近90%；

大名城华府建筑面积内得房率约75%，加上拓展面积后得房率近85%；

中旅名门府新境建筑面积内得房率约80%，加上拓展面积后得房率近83%；

得房率上锦粼府最具优势，其次是大名城华府，再次是中旅名门府新境。

中旅名门府新境 →

比较优势：

①独立玄关设计

②阳台面宽达约7.1米

比较劣势：

书房小。

大名城华府 →

比较优势：

①四个房间的面积分布相对更均匀，最小房间面积在9米；

②四房朝南南面宽达约12.1米；

③动静分离设计；

比较劣势：

客卫较小。

新希望滨江锦粼府 →

比较优势：

①四叶草户型设计；

②大阳台且阳台进深最大，达约1.8米。

比较劣势：

餐厅空间略显尴尬

户型设计优劣势排行：大名城华府>锦粼府>名门府新境

| 精装点评 |

只有中旅名门府新境是精装，从3700元/平的价格和以下装标明细表来看，装标比较一般，不算好但也不算差。

| 优势 |

①铝板外立面

②拥有三个项目中最宽的东西向及南北向楼间距，建筑密度最低。

③自持部分进行了分隔

④小区拥有约1万方草坪绿化

⑤有赠送面积

| 劣势 |

①约147方和约177方的户型格局还可以，但空间尺度设计上有瑕疵。

②面临高铁轨道线走地上的规划建设风险。

| 优势 |

①户型设计好

②毛坯房，和中旅名门府相近的面积段，总价更低。

③外立面融入部分石材。

④小区拥有约1.1万方草坪绿化

⑤交房比名门府新境提早1年

⑥有赠送面积

| 劣势 |

①由于是开发商大名城在杭州的首个项目，产品质量具有不确定性。

②自持部分和商品房可售部分集中在一幢楼，没有分开来管理。

| 优势 |

①户型设计的还不错。

②毛坯房。

③有赠送面积

④和大名城华府只隔约150米，即存在约2000元/平的价差，具备价格优势。

⑤绿化园林景观是三个楼盘中设计的最好的，绿植品种丰富。

⑥会所配套的设计最优。

⑦交房比名门府新境早一年。

⑧滨江工程品质。

⑨无自持。

| 劣势 |

①外立面为真石漆

②近高铁和高架。

三个盘都有明显的局限性，不管选择哪一个，都需面临一定风险，矬子里头选将军。

选名门府新境，面临高铁走地上的规划风险；

选大名城华府，面临开发商品质未知的风险；

选锦粼府，面临高铁和高架的噪声污染。

建议可优先考虑名门府，其次是锦粼府靠通惠路楼幢，再次是大名城华府，最后是锦粼府靠高铁的楼幢。