户型缩水+双限下，CBD高得房率真洋房的最后入手机会

89方赠送约40平面积，LOFT户型90平的空间利用率能做到约170平……杭州楼市曾经也有过辉煌的拓展面积时代，带拓展面积优势的楼盘，在二手市场上的交易价值也更高；但近年新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台和严格实施，让刚需盘到高端改善盘，无一不陷入户型缩水的阵痛中。

这对追求大尺度空间的高端改善人群而言，尤其是一个遗憾；买到带拓展面积的价值利好，甚至比买到CBD地段更难得。

如今，杭州CBD内一众新房高端物业，能做拓展面积和高得房率的，寥寥无几，保利澄品洋房是一个；而在江南岸，能将CBD核心地段优势与拓展面积优势结合的产品，保利澄品的洋房是唯一一个。

▲保利澄品效果图

澄品在洋房具备高得房率的业态特点上，再赠送部分拓展面积，因此户型实际得房率可达约90%，高于普通洋房的得房率。衍生而来的影响是，和周边楼盘相近面积段的高层房源对比，澄品洋房不论在得房率、户型格局，还是在空间尺度上，都实现了颠覆性的超越。

以澄品洋房约169方为例。根据约90%的实际得房率，实际套内面积为约152.1平；周边楼盘面积段相近的高层房源（户型建面约171方和约169方），无拓展面积，得房率只有约75%，实际套内面积约128方，比澄品洋房少了约24.1平。

▲保利澄品约169方户型图

这相差的约24.1平空间，导致户型间的文章手笔，大相径庭。 

澄品洋房带拓展面积的约169方，规划为“5+1”室和三卫，即五个房间再加一个储藏室，三个卫生间，规划有书房、储藏室、客卧、次主卫等近10个功能区。而周边楼盘相近面积的高层户型（户型建面约171方和约169方），只能规划为四房三卫和三房两卫，比澄品洋房或者缺了一个储藏功能和一个客卧，或者少了书房、储藏室、次主卫三个功能区。

澄品洋房约169方户型的功能分区纵然更分明、丰富，却不影响房间尺度同时具备阔绰大气的优势。

比如它做到了四房朝南，南面宽达约13.6米，是周边楼盘相近面积高层户型的约1.2倍；

▲保利澄品洋房效果图

约1.9米的阳台进深，应该说超过了包括周边高层在内的目前新房市场上所有高层和部分叠墅排屋，和过多着墨追求阳台大面宽的狭长型设计比较，澄品洋房约169方户型在保持约6.4米的大面宽基础上，加大进深，增强了阳台的实用性。

▲阳台示意图（来源：互联网）

该户型餐厅的空间尺度设计同样更合理大气。周边楼盘高层约169方户型的餐厅尺寸约2.4米*4.6米，空间呈长方形，这样的尺度设计造成一个局限，即餐厅仅适合摆放长桌，摆放圆桌会导致空间局促。澄品洋房约169方户型的餐厅空间尺度设计为约3.1米*4.9米，不仅面积多出近4个平，长宽比的设计既适合摆放圆桌也适合长桌，空间的设计更人性化。

▲保利澄品样板房实景

主卧的尺寸设计，澄品洋房约169方户型同样更显大气，除去衣帽间和主卫外，床位空间具备3.9米面宽*4.8米进深的尺度，堪比一套排屋的主卧；而周边楼盘高层约169方户型的主卧，床位处3.7米面宽*3.9米进深，只相当于一套普通大三房的主卧。

澄品洋房的另一款约146方户型，对比周边楼盘近似面积的高层房源，同样具备类似上述的比较优势。

▲保利澄品洋房约146方A户型图

即便难以企及澄品洋房的高得房率和拓展面积优势，周边楼盘的高层房源依然有办法达到澄品洋房的空间尺度，即增加建筑面积。

因此，澄品洋房的约146方建面户型的套内使用面积，相当于周边楼盘高层的约166方建面户型；澄品洋房的约169方建面户型套内使用面积，周边楼盘高层需把建面做到约190方才能达到。

如果单一追求空间尺度，杭州CBD一带固然有较多选择。

然而户型的空间尺度可以模仿，更舒适的洋房居住体验和CBD核心的地段优势无法被复制和超越。

澄品的洋房规划仅5-7层，是市面上难得的“真”洋房；澄品虽然规划为高低配，但澄品洋房通过澄之巷与高层区分隔，形成独立的纯洋房住区，17幢洋房约588户，占据澄品近一半的土地面积，占地规模和周边一规划超800户的高层楼盘相当，显然澄品洋房业主可以享受更广的土地面积，占拥更多的花园景色和更舒朗开阔的楼间距。

▲保利澄品洋房效果图

杭州CBD内在售的几大楼盘中，澄品所在钱江世纪城核心区，与奥体、钱江新城共同构成杭州“拥江发展”时代的内核。从区域内写字楼商务体量超过钱江新城的规划趋势来看，钱江世纪城也是杭州CBD的发展演变方向之一，未来地位与钱江新城比肩，商务承载功能或将超过钱江新城；对钱江南岸的CBD区域而言，随着滨江区繁华核心——江南大道两侧——土地库存殆尽，杭州CBD江南岸区域的成长机会，完整得向澄品洋房所在的钱江世纪城倾斜。

如果追求空间尺度之外，要兼顾考虑洋房居住享受和地段前景的，澄品洋房是杭州CBD内一个完美的选择，在江南岸的CBD区域市场中，澄品洋房更是唯一的选择。

放眼杭州市场，类似澄品的高端真洋房产品寥若星辰。

在它们之中，澄品依然是个优选项。

澄品不带自持和公租房物业，具备更纯粹的高端圈层价值；同时对比它们的可能7万+销售单价，澄品能以更低姿态的价格，撬动杭州CBD的地段价值利好，显然更具性价比优势。

因而澄品洋房入市以来深受欢迎，5开5罄，6个月揽金91亿。待12月完成最后两幢洋房的开盘加推，澄品有望迈入全国百亿楼盘序列，成为杭州史上唯一一个单盘单年销售额破百亿的楼盘。

对高端改善客群而言，这句话的重点信息是“12月”、“最后两幢”，意味入住杭州CBD核心洋房的机会来到尾声。

▲保利澄品效果图

更应该看到，澄品身后站着新版《建筑工程建筑面积计算规范》和“限房价、限地价”双限调控政策，两者割断了拓展面积与好产品、高溢价与好产品之间的联系。可以预见，未来较长一段时间内，不仅难再找到带拓展面积优势的产品，也很难再出现洋房这类讲究高品质的产品。

因此，澄品的最后两幢洋房很可能是未来一段时间内，杭州钱江两岸CBD带拓展面积的洋房产品的终结者，稀缺价值彰显，且买且珍惜吧。