萧山市北的购房选择（上）：5盘林立，如何甄选？| 房叔说

| 前言 |

萧山市北板块因紧邻滨江区和杭州奥体-钱江世纪城CBD，受其辐射，地段优越；且因内部规划产业基地而具有内生需求，遂成为杭州楼市中的热门概念。

根据今年9月出台的萧山城区市北单元（XSCQ13）控制性详细规划修编（草案）（以下简称“市北单元规划草案”），市北板块分割为三大住宅集中片区，分别是：

风情大道—金鸡路居住片区，在售及待售新房库存有招商闻博花城、滨江东原拥翠府、绿城桂语听澜轩；

市心路—宁东路居住片区，在售及待售新房库存有为恒大国玺悦龙府、融信杭州世纪、保利市北东住宅用地等；

宁东路—浙赣铁路居住片区，在售及待售新房库存璟隽名邸、锦粼府、大名城华府、中旅名门府新境，2宗滨江地块，1宗新希望地块。

前两个住宅片区的高层精装限价相同，均为37500-38000元/平，宁东路—浙赣铁路居住片区高层精装限价则为33000元/平。

今天我们先来讲讲，处同一限价体系内的两个住宅片区，当前在售以及近4个月间将上市的5个楼盘——招商闻博花城、滨江东原拥翠府、绿城桂语听澜轩、恒大国玺悦龙府、融信杭州世纪——的购置选择。

同样的限价标准，恒大国玺悦龙府和融信杭州世纪的地段配套为最优选。

| 地段配套优势 |

①独具近邻地铁的优势，和地铁直线距离分别是约150米和约400米。其他三个楼盘离地铁的直线距离则在1-1.2公里。

②周边约1.4公里范围内涵盖萧山万象汇、萧山图书馆、萧山剧院、萧山区政府等萧山城市地标建筑；周边城市界面更新潮繁华；左邻的市心路可直通杭州CBD钱江世纪城、钱江新城。

③从市北单元规划草案上看邻市心路的住宅地块少，这样的地段在市北板块规划中具备稀缺性。

| 地段配套劣势 |

①唯一值得商榷的是公办学区，如果市北东小学能因引入较良好的公办教育资源，将增加地段优势。

招商闻博花城的地段配套次优。

| 地段配套优势 |

①近邻滨江区，约700米西邻风情大道，具备承接滨江区产业购买力外溢的交通便捷性。另外邻近萧山信息港小镇产业园，可承接信息港小镇购买力。

②具备一定的生活便利性。周边居住氛围浓厚，零距离规划幼儿园和小学，方便孩子上下学，小区自带底商，方便日常“家门口”购物；

③近邻奥体核心区和钱江新城市民中心。沿项目东邻的博奥路-博奥隧道北上，驱车约4.5公里可直达奥体核心区，驱车约7.5公里可达钱江新城市民中心；

| 地段配套劣势 |

①离地铁7号线明星路站的步行距离约1.7公里，地铁出行优势不及恒大国玺悦龙府地段。

②近邻的商业配套是宝龙城市广场，规模档次不及恒大悦龙府和融信杭州世纪近邻的万象汇。

③城市界面的繁华度不及市心路两侧。

▲闻博花城周边城市界面及配套（摄于2019.12.4）

滨江东原拥翠府、绿城桂语听澜的地段配套在5个盘中最差。

| 地段配套优势 |

①近邻滨江区和信息港小镇产业带。

| 地段配套劣势 |

①拥翠府为高架房，约70米近邻风情大道高架。

②两个楼盘均缺乏地铁出行优势。最近的地铁站点——地铁7号线建设四路站，和两个项目直线相距约1公里。

③拥翠府和桂语听澜周边生活配套尚处规划，未动工开建，成熟度最低；但未来会逐渐完善起来，所以长远看能具备生活便利度，但近高架的劣势无法改变。

▲拥翠府周边城市界面（摄于2019.12.4）

▲桂语听澜轩周边城市界面（摄于2019.12.4）

因为闻博花城面积比拥翠府多出13平，户型设计上闻博花城略优于拥翠府，表现在：

①设置储物空间

②客厅和主卧的采光角度更多

③卫生间开门正对淋浴房，比正对马桶的设计更合理。

小四房户型：招商闻博花城约132方、滨江东原拥翠府约125方、绿城桂语听澜约130方、融信杭州世纪约128方 →

对比拥翠府，闻博花城的缺点在于厨房的通风效果较差，优点是南面双阳台设计。

融信杭州世纪的比较优势在于：

①客厅对阳台，阳台位置设计较合理。

②餐客厅区域空间分离

比较劣势在于：

①主卧衣柜空间较小，走道略多，空间利用率不及闻博花城和拥翠府。

②北次卧采光会略差。

③户型不够方正

| 3500元/平装标点评 |

融信杭州世纪的装标更具品质和品牌优势：

餐客厅地面采用石材，背景墙采用石材（闻博花城餐客厅地面为瓷砖，墙面为涂料）；中央空调采用更高端的东芝和日立品牌（闻博花城采用美的品牌）。

大四房户型：闻博花城约150方、绿城桂语听澜约140方、融信杭州世纪约144方 →

闻博花城得房率约77%，套内建筑面积约116.54方；融信杭州世纪套内建筑面积约115.5平。两个项目的套内建筑面积和套售价大致相同，考虑到杭州世纪的地段更优，杭州世纪更具性价比。

闻博花城更具优势：

①客卫的隐蔽性更强

②户型更方正

③主卫可置浴缸

④北卧室的采光性更好

约170方及以上户型：闻博花城叠墅、绿城桂语听澜叠墅、恒大国玺悦龙府 →

恒大国玺悦龙府为约79-80%。

优点：

①北厨房外有一片空间可利用。

缺点：

①玄关空间过大。

②阳台空间少，且位置设计不太合理，中央景观是项目的一大优势，但户型的阳台不能提供瞰景的直接视角。

③户型不够规整。

④厨房非U字型设计，不利于操作。

| 恒大国玺悦龙府3500元/平装标点评 |

品牌一般，和它的价格体系定位不匹配。

| 优势 |

①大盘模式，设有多处公共景观、小区底商、儿童游玩区和健身跑道等多项配套设施，生活便捷性高。

②交房时间为2021年10月，是5个楼盘中最早交房的。

③108方和132方的得房率约80%。

④装标较全，1000元可包全屋墙纸。

| 劣势 |

①高层区的采光视野不太理想。南北纵向排布较疏落，南向楼间距达60-80米，是楼幢高度的0.7-1倍；但楼幢的东西横向错落排布较密集，同样会影响项目采光。

②带自持物业。

③外立面全部为涂料。

④叠墅产品采取四叠制设计，不显档次。

⑤约150方的得房率为约76%。

⑥装标品牌一般

▲招商闻博花城沙盘实景（摄于2019.12.4）

| 总结 |

住闻博花城，住的是生活便利度，但牺牲了采光视野；四房户型及装标性价比对比融信杭州世纪没有优势。

绿城桂语听澜轩 →  

| 优势 |

①绿城物业

②外立面部分采用了铝板

③小盘模式，但设置了中央绿化水景、儿童游玩区、三个运动场馆的小区景观配套

④高层区的采光视野较好

| 劣势 |

①带自持物业。

②外立面带部分涂料

| 总结 |

| 优势 |

①滨江物业和滨江的建造、装修工艺

②小区绿化率达35%，形成约6000方中央园林景观

③小盘模式，但带露天游泳池和儿童游玩区

④得房率约80%

⑤不做高低配，纯高层规划

| 劣势 |

①外立面全部为涂料

②交房时间是5个楼盘中最晚的，为2022年底或2023年3月

③带公租房

| 总结 |

拥翠府属于“经济型”的选择：在几个楼盘单价相当的情况下，拥翠府面积相对小，拉低了产品总价。同时又能享受滨江的品质和物业服务，性价比还算不错，投资也适合入手。最大的缺点是临高架，周边配套建设速度落后。

▲滨江东原拥翠府沙盘实景（摄于2019.12.4）

融信杭州世纪 → 

| 优势 | 

①不做高低配，纯高层规划

②设置了带恒温泳池、健身房的会所

③无自持物业

④有10平赠送面积，实际得房率是5个楼盘中最高的；装标较高端。

| 劣势 | 

①楼幢排布较密，7号楼南面的采光条件不太理想

| 总结 | 

地段、产品整体都还不错，但目前只剩一幢7号楼可售，该楼幢最大的缺陷是南向采光条件不太好，中下楼层房源慎选。

恒大国玺悦龙府 → 

| 优势 |

①石材运用多：外立面纯石材干挂到顶，小区入户大堂、入户电梯的地面采用石材铺装

②约1.2万方下沉式中西式园林，形成瀑布景观，引入种植12颗珍稀树种，园林造价过亿。

③1梯1户和2梯2户的设置，私密性强，同时得房率能达到80%。

④室内单层层高达约3.1米。

⑤约3000方会所设计，包含恒温泳池、瑜伽室、SPA足浴、棋牌室、儿童乐园、健身房等。

⑥装标较全，包含餐客厅背景墙、墙纸、衣柜、玄关柜等。

⑦每个楼幢的采光视野都较好，南向楼间距为南向楼幢高度的约0.7倍，东西向楼间距较大，每幢楼都设有朝向中央景观区的观景窗户。

| 劣势 |

户型设计不太合理，装标选取品牌不够高端。

| 点评 |

产品卖点主要在园林、石材外立面和会所；如果恒大能兑现这三项的品质承诺，这是个起码入流的高端产品。

▲恒大国玺悦龙府沙盘实景（摄于2019.12.4）

以自住为主的购房者，如果想购置三房的，只要是能忍受70米的高架距离，都建议优先选择拥翠府（理由：经济实用，滨江品质保证，周边配套未来会进一步完善）；如果绿城的装标和户型设计都还不错，桂语听澜作为次选；急切需要在近一两年内入住的，或者特别重视实现孩子在家门口上学的，可把闻博花城作为首选。

小四房户型的购买者，除非手头比较拮据，建议首选面积最小的拥翠府；不然建议首选融信杭州世纪，次选拥翠府，再次是绿城桂语听澜，最后是闻博花城。拥翠府和闻博花城建筑面积相差约7个平，分摊到各个房间，不会对户型空间大小造成明显的影响。

大四房户型的购买者，建议首先融信杭州世纪（地段+得房率优势），次选绿城桂语听澜，最后是闻博花城。

约170方大户型及以上购房者，建议等待绿城桂语听澜的叠墅入市，再做选择。

投资客，建议选择拥翠府的两个户型和桂语听澜轩的约103方，融信杭州世纪的约128方户型。