失落的文教区豪宅！黄龙云起，情怀价值几何?

近日，位于“文教区”的高端改善豪宅中海黄龙云起正式领出预售证，均价5.8万，只有139方单一户型，套均总价800万起步，妥妥的豪宅的价格，这还仅仅是起步，未来洋房价格将再一次突破板块价格。

△黄龙云起高层效果图

作为文教区目前唯一的在售楼盘，黄龙云起受到了不少的关注，这样一个定位为文教区豪宅的楼盘究竟怎么样?值不值得花巨资收入囊中呢？

今天房叔和大家一起来聊聊。

黄龙云起有所谓的三大核心卖点，一黄龙，二学区，三品质，今天我们就围绕着三点来谈谈这个市心豪宅。

△黄龙云起示范区

黄龙云起，听名字就知道黄龙是其最大的卖点。

黄龙在杭州地位特殊，是承载杭州的第一代中央商务区。

从黄龙体育场为原点画个半径2km的圆，汇聚着杭州早期一个个如雷贯耳的商务大楼，公元大厦、欧美中心、黄龙时代广场、嘉华国际到今天的黄龙万科中心，这些高品质的办公大楼见证了黄龙最为璀璨的时光。

世界五百强多数在此落脚，伴随着杭州产业的变迁、崛起，这里孕育了杭州的骄傲阿里、海康等科技巨头，那时的黄龙风光无限。

随着钱江新城的开工建设，由一片滩涂变成了杭州封面，钱江新城凭借比黄龙更好的商务楼，更好的城市硬件逐渐取代黄龙，喜新厌旧的不仅仅是人，企业也一样。

从十年的变迁来看，黄龙无疑是衰落了，但瘦死的骆驼比马大，这里依旧是杭州最好的商务区之一。

所以我们看到了，中海最高端的项目依旧以黄龙冠名。

黄龙是精致的，快节奏的。

但是黄龙云起的黄龙却是市井的，热闹的，与印象中的黄龙差异不小。

此黄龙非彼黄龙，叫“近黄龙”“黄龙旁”是否更合适一些？毕竟备案名叫万塘云起呢。

豪宅需要安静、精致还是市井、热闹？是我？我选安静。

当然这也不是绝对，也许热闹接地气，你更喜欢。

买房就是买地段，但是地段和人一样，也是有生命周期，新生、成长、成熟、衰老，这是亘古不变的，很少有例外。

纵观世界城市发展变迁，没有一个城市能长盛不衰，随着陆权逐渐转向海权，大批古老的城市湮没，海洋港口城市迎来了属于它们的时代。

城市地段更是如此，随着城市硬件更新，产业转移，地段的变化相比城市会更加剧烈，何况是在全世界变化最大的国家。

黄龙云起地段早已过成熟期，未来能不能有第二春？

可能比较难，周边老旧小区、大楼众多，更新难度大，政府改造动力弱，未来很长一段时间或许都将维持现状。

那么对于买房最重要的预期可能就要大打折扣了。

鸡窝里的凤凰能展翅高飞吗？

学区是有孩一族的软肋。

中国人在时代的变迁中发现，财富能够传承，但是知识是极难传承的，所以在教育投入往往不惜重金。

改革开放以来，社会变迁巨大，在这期间，许多贫寒出身的娇子凭借寒窗苦读翻了身，改变了自己的阶层，这种正向反馈进一步加强了这一代人对于教育的依赖、狂热。

这是一种理性的决策。

除了社会金字塔尖的小部分人可以保持所在的阶层而不跌落，绝大部分人很难保证下一代可以维持。

在国内，教育资源又是和房产强相关，没有好的学区房就没有好的教育资源。

所以优质学区房在市场上供不应求，优质学区往往是价格的稳定器，推进器。

文教区，顾名思义，是富含教育资源的区域。

杭州文教区在众多高校教育资源推动下，孕育了杭州顶尖的教育资源，我们耳闻能详的学军小学、行知小学、文三街小学、文一街小学等名校都汇聚于此。

正式有了强大的学区加持，每年入学季前哨都能传来令人咂舌的高价成交，成交单价直逼顶级豪宅。

顶级学区给了区域内的小面积房源超乎想象的溢价。

黄龙云起地块原是杭州师范大学美术学院，位于万塘路和华星路交汇处。

附近最好的小学是杭州行知小学，学区范围内有文教区著名豪宅雅戈尔御西湖，凭借相对高的品质，叠加学区优势，挂牌均价已经突破8万大关。

根据多方的反馈，我们得知，黄龙云起是否能划定行知小学学区，将是其能否大卖的最重要因素，没有之一。

虽说期房是没有学区一说，但是我们依旧可以从其地块位置做合理的反推。

△翠苑一小学区

△九莲小学学区

根据2019年行知小学学区范围可知，学区西面边界为学院路，而黄龙云起东面的枫华府第学区为翠苑一小翠苑校区，黄龙云起南面及西面区域都为九莲小学。

根据以上信息推断，黄龙云起在交付后大概率是在翠苑一小和九莲小学内择一。

对于学区，置业顾问的回答也基本印证了此猜想。

那么黄龙云起大概率是享受不到文教区的优势资源，这将大幅降低其对于潜在购买力的吸引。

中海入杭已有10年有余，也打造过滨江寰宇天下这种地标型的楼盘，但在口碑营造和产品品质都是差强人意，口碑一直非常普通。

作为杭州中海目前已交付的最顶级项目，中海御道频频出现外墙脱落的情况，这是不争的事实。

黄龙云起虽为高端豪宅定位，但恐怕绝大部分意向客群或多或少对其产品品质都会比较担忧，历史遗留问题是再多的说辞都抹除不掉的。

△139方样板间餐厅

黄龙云起139方高层样板间目前已经开放。

根据现场体验，中海在黄龙云起的产品打造上相比以往产品确实上心了不少。

外立面采用中海少用的铝板材质，做了一定的突破，符合豪宅定位，但能用石材的话更好不过。

装修用材和装修设计和其产品定位也较为吻合。

△139方高层户型

最令人感到惊喜的是户型设计和得房率。

户型设计对于中海来说一直是强项，今年的云宸户型就已经让我们眼前一亮，黄龙云起139户型进一步延续了其优秀的设计。

户型为极受欢迎的四叶草布局，南北通透，在入户位置设置了大面宽的玄关，私密性非常好。

出彩的不仅仅是户型设计布局上，在得房率方面也是目前新房市场上非常少见的，在139方的建面下，做到了客厅4.2m、主卧3.8m、次卧3.2m、北卧3m、书房2.7m的大面宽，实属难得，对比其他同等定位的新楼盘具有明显优势。

除去户型设计、得房率，黄龙云起在楼盘配置上也下了一番功夫，恒温泳池、会所等高端配置一应俱全。

拥有后发优势的黄龙云起，交付后大概率能成为区域内的品质担当，中海承受不起再次御道事件。

在没有学区优势的情况下，黄龙云起最大的卖点是情怀和产品。

情怀是个好东西，但是有多少人愿意为虚无的东西买单呢？何况这个情怀还是勉强搭售的。

那相对周边二手房最大的优势，产品品质能有多高的溢价呢？

对于二手房倒挂，这快让我们耳朵起茧子的话，原本不愿多提，但这也是最好的检验指标，也是金指标，所以我们还是拿出来唠叨几句。

一路之隔的枫华府第是最好的对比对象，在没有学区提供溢价，但拥有不俗的产品品质的情况下，价格却一直维持在5万出头。

随着地段的衰老，没有学区披身的黄龙云起已经变成了纯正的ceo盘，未来的价格预期已经被消耗殆尽。

高层5.8万的均价，总价800万左右是符合其产品价值的，周边改善需求也将巩固其价值。

但之后加推的洋房将进一步推高产品的溢价，考验情怀的时刻到了。

你愿意为情怀买单吗？

如果是我，我更喜欢现实，毕竟选择余地多着呢。

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