均价3-4万/平的中式合院，产品价值如何？| 中式合院产品点评（辑一）

“两竿翠竹拂云长，几叶幽兰带露香。好手移来窗户里，不须千里望沅湘。”精妙得道出了传统古典中式合院的特色之一，是借窗实现步移景易的造景和造园手法，而“好手”意指景致搭配需巧妙，包含寓意。

▲郭庄园林风光（图片来源：网络）

除此以外，传统古典中式合院的美学价值还体现在坡屋顶、瓦当雕刻、屋檐翘角、门窗棂花等。

比如檐角屋脊上一般雕刻屋脊走兽、仙人骑兽等；门窗棂花样式至少27种，有冰裂纹、梅花、海棠等，式样丰富多彩，且每种棂花各富寓意。

包括园林花木的遴选，庭院的围合方式，不同人群房间的坐标布局等，都揭示出传统古典中式合院讲究谙合儒、释、道哲学思想，并寄寓渴求美好生活之愿。

01

传统古典中式合院进入商品房市场之后，形制了发生很多变化，大抵分化为古典中式和新中式两派。

形制上变化的方向是，曾经繁芜却考究，具备文化内涵的装饰工艺、合院结构与布局一再简化，这种变化一部分是基于顾及与现代生活习惯的糅合，一部分是基于成本考虑。

当前杭州住宅市场上的古典中式合院，色调采用白墙黛瓦，围合式结构和坡屋顶也被保留，但门、窗棂花样式趋简，最常见为工字纹或网格、方格，其次是稍微复杂些的回字纹，而复杂度更高的如梅花样式、十字海棠、十字如意等，基本不见身影。

▲十字海棠、十字如意门窗棂花（图片来源：网络）

▲（图片来源：网络）

屋瓦青砖的主流形制是不饰任何花纹，但少数较高档的古典合院产品，比如绿城江南里等除外。

▲绿城江南里青瓦有饰花纹（图片来源：网络）

马头墙、移步易景的景观设计手法，也只在少数高档古典合院产品中出现。

而屋檐的装饰雕刻进入商品住宅市场后就基本“失传”了。屋檐仅保留了檐角的飞翘状设计，“仙人骑兽”的雕刻图案则基本被抛弃——连在高档的古典合院产品中都没有出现。

▲故宫建筑檐角的仙人骑兽（图片来源：网络）

新中式合院对古典中式美学价值的“继承”更精简，仅点到为止。比如仅在大门或屋檐处饰以部分古典中式图案，或保留坡屋顶，围合形制，其他方面都拭去了古典中式美学的痕迹。

02

云栖玫瑰园是杭州市区中式合院的价值巅峰。之所以如此判断，一则因为它近西湖的地段景观资源稀缺性；二则产品打造上，不仅在门、窗、瓦檐、庭园的设计上较大程度得循古仿古，更在生活方式上贴近传统贵胄家族的古典中式合院——采用占地面积宏大、一层制的格局设计。

云栖玫瑰园在2013年以1.15亿成交的一套古典江南宅邸，建筑面积约880平，纯一层制式；

▲云栖玫瑰园效果图（图片来源：网络）

后续又以1.45亿元成交一套占地4亩的四合院，这套四合院同为纯一层制，房间布局模仿三进制的老北京四合院，两者形似9成。

▲绿城云栖玫瑰园以1.45亿成交的中式合院示意图 （图片来源：口水楼市）

纯一层制、规模宏大的中式合院，不论是传统古典江南风格或是老北京四合院风格，能做到在生活方式上最大程度的仿照传统大户富贵家族，这是它最稀缺的价值点所在，但自云栖玫瑰园后，杭州市区内再无出现。

其后出现的中式合院产品，价值高下的判断维度变成以建筑形制上的古典传统中式美学韵味、地段景观资源稀缺程度为主。

03

新中式合院的古典韵味最淡，且新中式合院多为L形制、两个合院左右拼接布局，导致户型南北通透性欠佳，居住舒适度不高。

但它胜过古典中式合院之处在于，为建筑外立面可使用更高档的石材提供可能——古典中式建筑外立面选用涂料居多，鲜见选用石材的；其次，新中式合院建筑外立面色泽更活泼多样，不拘泥于古典中式的白色。

据“杭州房叔”统计，目前杭州市场上规划中式合院（含新中式和古典中式）的楼盘近22个，销售均价从30000元/平到95000元/平不等。

其中销售均价在30000元/平—40000元/平，且当前可售的中式合院，有京杭府、随塘和北城芳满庭。

三个楼盘不约而同得规划为新中式风格，L形制。

它们的产品造诣如何？下面房叔一一做点评。

| 芳满庭、随塘、京杭府新中式合院产品点评 |

01 北城芳满庭

地点：杭州市余杭区东风路与和旺街交叉口

|主力户型及价格|

约139方、约160方、约210方、约240方；毛坯均价约34000元/平；单套售价约460-800万；

|约139方户型点评|

▲中式合院约139方户型图

优点：

1、南北双花园。

2、房间多采用落地玻璃窗，增加了房间采光面。

3、餐客厅空间界限分明。

4、地上二层可拓展出的一个朝南卧室。

缺点：

1、由于是两个L形制的合院左右排列在一起，一套合院中东西两边只有一边能采光通风；由于前后两个合院间距较短，大概10米，为保障隐私，合院北面开窗少；如此一来，L型合院主要依赖朝南和朝东（西）采光和通风，且通风效果较差，尤其是地上二层。

2、采光不太理想。虽然房间多采用落地玻璃窗，增加了房间采光面，但基于前后左右的合院排列情况，容易被周边房源遮挡光线。

3、一楼走道空间面积过大，存在浪费。

4、不设电梯位置，不方便上下楼梯。

|合院区公共区域中式元素设计|

坊巷式设计，人车分流，有牌坊式设计。

|建筑外立面材质|

真石漆+铝板

|合院整体形制结构|

L型合院，结构为地上三层+地下一层（层高约2.8米）

▲中式合院户型沙盘模型

|合院产品古典中式美学设计细节|

门、窗棂花样式为格子纹。

|其他|

容积率：2.3

是否为高低配：是

周边河道景观资源：南面、东面规划市政公园

花园/院落面积大小：约30-100平，毛坯交付

层高：地下室2.8米，一层3.3米，二层三层为3米

室内有无电梯设计：无

▲芳满庭相邻待整治河景实景

产品整体点评 →

芳满庭的合院产品设计整体非常粗糙。

户型设计南北向通风性欠佳，影响居住舒适性；同时中式古典元素的运用太少，中式韵味不够；在新中式产品对比古典中式最容易取得优势的建筑外立面用材上，竟然选用涂料不用石材，这又是一个减分项。显然芳满庭中式合院产品设计不够用心。

02 随塘

地点：杭州市余杭区运溪东路北圆满路西

|主力户型及价格|

约125方、约155方；毛坯均价约33000元/平；单套售价约379-570万

|约155方户型点评|

▲中式合院约155方户型图

优点：

1、地上二层可拓展出一个朝南卧室。

2、L型院落，北面不设采光窗，南面和东面（西面）采光窗都朝向院落，因此隐私性较好。

3、四房设计，其中三房带独立衣帽间和卫生间，卫生间留出了浴缸空间。

4、可设置室内私家电梯，方便上下楼层。

缺点：

1、南北通风效果差，影响户型南北向通透性。

2、采光不太理想。虽然房间多采用落地玻璃窗，增加了房间采光面，但基于前后左右的合院排列情况，容易被周边房源遮挡光线。

|合院区公共区域中式元素设计|

坊巷式设计，人车分流。

|建筑外立面材质|

地上一层为干挂石材，地上二层和三层为真石漆

|合院整体形制结构|

L型合院，结构为地上三层+地下一层和地下夹层（层高约5.2米）

▲中式合院约155方户型样板房实景

|合院产品古典中式美学设计细节|

入户门饰以套方纹，寓意吉祥；近屋檐处饰以雲字纹，寓意吉祥和高升。

|其他|

容积率：1.2

是否为高低配：否

周边河道景观资源：规划三面环水，其中东西两侧河道已存在，北面河道待开挖整治。

花园/院落面积大小：约30-80平，毛坯交付

层高：地下室层高约5.2米，地上楼层与芳满庭相同；

室内有无电梯设计：有

▲随塘东邻河景

产品整体点评 →

产品设计优于芳满庭，表现在：

1、入户门饰以套方纹，近屋檐处饰以雲字纹，中式古典韵味更浓。

2、户型虽然和芳满庭同样存在通透性差的问题，但户型浪费面积小，利用率更高。

3、规划三面环水，河景资源更丰富。

4、地上一层外立面采用石材。

它的不足之处在于：

1、户型通透性较差。

2、建筑外立面仅地上一层采用石材，地上二层和三层采用了真石漆

03 京杭府

地点：余杭区崇杭街与里洋路路口（京杭大运河岸）

|主力户型及价格|

约150方-240方；毛坯均价约34000元/平，约150方-189方户型单套售价约480-680万

|约150方方形合院户型点评|

▲中式合院约150方户型图

优点：

1、地上空间全明通透，通透性优于随塘和芳满庭的L形合院。

2、可设置室内私家电梯，方便上下楼层。

3、南面宽大，四个房间都能做到朝南设置。

缺点：

采光不太理想。虽然房间多采用落地玻璃窗，增加了房间采光面，但基于前后左右的合院排列情况，容易被周边房源遮挡光线。

|约180方L形合院户型点评|

▲中式合院约180方户型图

优点：

全明户型。

缺点：

1、南北向通透性较差。

2、采光不太理想。虽然房间多采用落地玻璃窗，增加了房间采光面，但基于前后左右的合院排列情况，容易被周边房源遮挡光线。

3、书房位置设计不够合理。

4、由于合院与合院之间的间距短，影响部分开窗朝北房间的私密性，以及地上二层开窗朝西房间和朝东房间的私密性。

|合院区公共区域中式元素设计|

坊巷式设计，人车分流，设计有水系景观和圆拱门、拱桥。

▲沙盘图

▲建设中的圆拱门实景

|建筑外立面材质|

地上两层全部为干挂石材

▲外立面全石材干挂，颜色与画红框内建筑近似

|合院整体形制结构|

L型合院，结构为地上两层+地下一层和地下夹层（层高约5.8米）

方形合院，结构为地上两层+地下一层和地下夹层（层高约5.8米）

|合院产品古典中式美学设计细节|

1、坡屋顶；

2、L形合院的地上庭院以实体墙围隔，庭院私密性比芳满庭和随塘更强。

▲京杭府L型庭院以实体墙围隔

▲随塘庭院以低矮的绿植围隔

|其他|

容积率：2

是否为高低配：是

周边河道景观资源：小区西侧有运河景观

花园/院落面积大小：约50平

层高：地下室约5.8米，地上一层约3.6米，地上二层约3.3米

室内有无电梯设计：有

产品整体点评 →

不论户型设计，还是中式传统古典元素的引入，京杭府都做出了不同于随塘和芳满庭的处理。

户型设计方面：

1、京杭府单层的空间尺度更阔绰，且户型通透性相对更好，那么居住舒适度会相对更高些。

2、L形合院的拼接方式不同，京杭府L型合院的私密性会稍差些，采光时间也会有所缩短。具体见下图所示：

▲京杭府两个L型合院拼接方式

▲芳满庭两个L型合院拼接方式

中式传统古典元素引入方面，以L形合院作为比较：

其一，随塘和芳满庭的L形拼接方式，决定其侧重于除庭院外的其他房间的隐私性，因此部分房间或者不设采光窗、或者采光窗朝向庭院；但庭院是呈“开放”姿态的，以低矮的绿篱围隔，入户门设置在绿篱中间，庭院私密性较低。

京杭府L形合院的拼接方式，决定其偏重庭院私密性的打造，庭院以围墙做围隔，部分入户门不设在围墙中间而是邻围墙而设，庭院不向外开放而向内开放，更接近古典合院所提倡的围合式的生活方式，庭院私密性更高；但其他房间，因两座合院距离较近，房间私密性有所降低。

其二，随塘和芳满庭的中式古典元素嵌入在门、窗、屋瓦的纹路装饰上，京杭府则在坡屋顶，不做门、窗、瓦檐处的纹路装饰。

其三，京杭府的中式合院公共区域部分因设置了圆拱门、拱桥等中式元素，中式韵味更浓。

综上，京杭府胜在更注重围合式的传统古典生活方式打造，且公共区域部分的中式韵味更浓，但房间的私密性、采光条件更差些。

京杭府和随塘，对中式古典装饰元素、中式古典宅邸形态和生活方式的两种不同运用，代表了新中式合院的两种不同的设计潮流，当中各有利弊。

管中窥豹，从上述三个新中式合院产品特点中可知当前新中式合院产品普遍存在3个弊端：

一，户型南北通透性、整体采光较差；

二，户与户之间的距离如把握不好就容易影响房间私密性；

三，新中式合院公共区域普遍缺乏借景对景的造园手法。

期待市场后续可以推出更好的新中式合院产品。