史诗级盛宴！17红盘该摇哪个？

原创渔舟杭州房叔

今日共18盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

1月16日，房叔问答栏目曾经预告年终开盘盛宴即将上演；

1月23日，在上海、南京连出新政的背景下，房叔问答栏目也强调了杭州出新政的必要性。

无巧不成书，几乎在临近放假之时，新政和红盘盛宴如期到来。

久渴的杭州购房者，终于迎来了这一波杭州房产历史上最为壮观的红利摇号盛宴。

以至于这两天房叔后台的一对一咨询完全爆炸。

新政乍出，首先涌上的都是对新政的解读咨询，房叔公众号昨日推文已经有过解读；随后井喷的则是“摇哪个”的纠结。

房叔没有预知未来的天眼，只能凭借各大红盘的特点、推盘数量，以及后台咨询的热度，来做一个大致判断。

仅供参考，未必全准，非喜勿喷。

这是杭州房产史上，空前甚至绝后的红盘盛宴，购房者需要做的，是想明白自己的诉求，求最好还是求上车？

预祝房叔的粉丝们牛年牛运，摇号大捷！房叔在一对一咨询线上恭候你们的喜报！

| PART 2 |

▲预售证申领

杭州1.27调控新政的靴子上午刚刚落地，几乎同时，所有的红盘就开闸放水。

先是御潮府、江河鸣翠领证。

接着嘉品、观品、博语华庭、映月璟园、沐宸院连夜领证，如果加上预期中的丹枫四季、君品，杭州拥江两岸高端改善天团和红盘在同一批次一次梭哈，还有杭源里的最后两幢。

眼馋的中端改善也同样等到了红盘集体登场，亮瞎眼的未来科技城两兄弟，沐宸院已领证，未来天空之城取证中。

三墩北的天澜、紫樟台、彩虹轩三兄弟大概率也会来凑整，勾庄的映月璟园、前宸两姊妹大概率会对冲。

刚需大江东的云帆社区、花漾里、融创城脚步也临近，几乎全杭州的红盘天团预期都将在这次开盘潮同时亮相。

高中低三批开挂级别的红盘，在新政“尚方宝剑“威势裹挟下，告别挤牙膏式的开盘，终于带给杭州一次火星撞地球式开盘，接下来就轮到购房者头疼该摇哪一个了！

| PART 3 |

这么一堆高端改善楼盘怎么选呢？买房就是买板块，买预期，楼盘竞争基础就是板块竞争，读懂杭州的发展逻辑，就是选房逻辑。

拥江时代的钱江两岸，既是享受城市发展顶级战略倾泻的城市C位，又是杭州江景资源最佳的城市景观C位，也是杭州城市发展红利的C位，高端需求都盯着的稀缺金字塔顶端。

在沿江两岸望江新城、钱新2.0江河汇、奥体自然成为整个杭州为数不多的顶级资产配置和居住属性，双重选择的最佳板块。

▲上图：新世界K11效果图

▲下图：始板桥未来社区效果图

望江新城是上城区乃至全杭州核心城区不可多得的一个整拆整建的新板块。

一头连着西湖、吴山；一头连着钱塘江、钱江新城；一端连着城市中心交通枢纽高铁杭州站，一端链接杭州未来地铁时代的望江新城，在杭州城市成熟配套链条中有着独一无二的地位。

▲御潮府效果图

御潮府仅仅是起点，160米的城站东广场项目、新世界的K11&瑰丽酒店、始板桥未来社区……一个个国际级高标规划和超级综合体IP加持的望江新城，板块价值蝶变就在眼前。

御潮府又有滨江、融创两家品质房企携手的品质保证，前有12+翡翠海岸、后有16万+的壹品，杭州天花之一就在这里，未来预期也不会低，不缺钱，摇到就偷着乐吧。

▲御潮府效果图

江河鸣翠占据钱江新城2.0及整个杭州拥江封面。

隔钱江路相望的就是新鸿基有史以来最大单体，总耗资300亿，继万象城之后的“大型mall+开放式商业街区”「更大手笔」，聚合“杭州眼”摩天轮、景观步行桥、激光水幕秀、主题公园等建筑于一身的创新型江河汇综合体。

将成为杭州对标伦敦金融城，上海陆家嘴等金融中心，集金融商务、城市旅游、居住、客运、通航等为一体的世界级城市综合体。

杭州当仁不让的品质头部房企绿城、滨江，继武林壹号之后再次携手，品质可期。这里，将是杭州的另一个天花所在。

▲奥体实景，来自网络

江南岸，幸逢前峰会、后亚运，杭州城市起跳的两次高光焦点都落在奥体，同时，也倾注着杭州未来十年资源，打造出与江北钱新共同构筑出城市金融商务为核心的新城市中心重担。

杭州最大的未来社区亚运村、1.85万平方公里的钱塘湾未来总部基地、图灵小镇组合成未来城市基底。

▲嘉品最后一开楼栋效果图

中签率超低的嘉品已领证，观品即将首开，君品也在路上。

差异化定位让板块选择较为简单，最后一开面积门槛较低的君品、嘉品中签依然会保持低位，169㎡起步的观品摇中概率较大。

杭州老牌数字产业之城滨江，有阿里巴巴、海康威视、新华三、网易（杭州）、赛诺菲、大华、吉利等行业“巨鳄”，代表着杭州努力打磨“全国数字经济第一城”的招牌。

产业基底雄厚，虹吸着一代代数字创新企业和高科技、高知、高素质人群。

房产成绩单也一样出色，柳岸晓风、滨江金茂府次新房成交价都在10万+，与钱江新城差距逐年降低，还有传说中与江北房价极其接近的杭州壹号院，江南、江北很可能就此拉平。

▲丹枫四季楼栋效果图

与滨江金茂府一街之隔的丹枫四季有着可观的倒挂红利，板块每年仅1、2盘上市，“僧多粥少”的状况还将延续，确实是热的发烫的楼盘。

▲杭源里最后两栋效果图

还有一个刚领证的杭源里，离武林和运河最近的楼盘，有卖鱼桥小学+大关中学的学区组合，均价才4.9-5.2万，性价比超高。

高端改善怎么选，应该心里有数了吧？

如果高改选当下摇号次序：江河鸣翠→御潮府→丹枫四季→观品→嘉品→君品→杭源里

选3-5年：江河鸣翠→丹枫四季→御潮府→观品→嘉品→君品→杭源里

如果按照本次开盘数量预估可能中签率高低：观品188套→君品416套→御潮府378套→江河鸣翠431套→丹枫四季509套→嘉品227套→杭源里78套。

按入门门槛套均：君品103㎡→杭源里108㎡→嘉品120㎡→丹枫四季145㎡→观品169㎡→御潮府123㎡→江河鸣翠143㎡。

值得一提的是，御潮府2.9万的地价和近7万的售价之间还做产品的空间，基本是杭州限价政策出台后最后的品质标杆，自住优选。

丹枫四季则是不多见的拥有中心庭院，楼间距不错的主城区高改产品，这个优势在容积率和密度越来越高的核心城区，非常难得。

| PART 4 |

▲未来科技城实景图

中端改善有四个板块，未来科技城、勾庄和三墩北、萧山市心，三个定义红盘板块，萧山目前博语华庭一个红盘。

相对于限价3.45万/㎡的未来科技城，未科三兄弟次新房6万+成交价已经大量显现，短短半年由几乎无倒挂，已经变脸到如此明显。

城西科创大走廊夯实，未科升阶版云城建设启幕、399米杭州第一高领衔的西站高铁新城建设地块即将出让、四大国家级科研实验室、绿汀路TOD、科技城文化中心即将浮现，阿里、浙大、海归系产学研闭环……桩桩件件推动未科巨大倒挂。

而10年建城的丰盛预期兑现已开启，未来科技城依然是红的发紫的首选板块。

▲沐宸院首开幢号效果图

沐宸院已领证，如果考虑板块内对冲摊薄中签率的摇号逻辑，未来天空之城接下来也有望上市。

沐宸院占据未来科技城商业中心绿汀路综合体、未来科技城文化、行政中心和金融岛整个1.0的核心位置。

▲未来天空之城效果图

未来天空之城则在主城蒋村和未来科技城1.0对接的融合板块，有着万科对TOD之城的理解，居住、工作、通勤一体的优势。

在勾庄剩下的楼盘中，映月璟园、前宸所在的城北国际商务区的土地出让即将启幕，城北万象城为引信的城北崛起即将启幕，选择3万级的这里，倒挂红利与发展前景同样可观。

▲映月璟园效果图

映月璟园有星创城地铁上盖综合体优势；当下板块相对更成熟的前宸价格高了1500元/㎡，但步行距离也有城北万象城加持，也不差，万科品牌的号召力和溢价还是在的。

▲紫璋台实景图

主城兼顾低总价和学区，可以选择三墩北。紫璋台、彩虹轩、融信天澜，三兄弟，有着西湖区位优势，加持学区优势，以及主城几乎最低的限价。三墩北可以成为很多刚需首选，大概率携手上市的紫璋台、天澜，又是一个引爆楼市的热点。

紫璋台套数多、现房优势，离绕城高速近则是缺点。天澜相对远离高速，但是套数少、期房却是弱点。

中改怎么选？

选板块和预期摇号次序：选板块和预期摇号次序：未来天空之城→沐宸院→天澜→紫璋台→前宸→映月璟园

按照预计开盘数量，预估可能中签率高低：映月璟园869套→前宸515套→沐宸院794套→未来天空之城1014套→紫璋台1224套→天澜 263 套。

按入门门槛套均由低到高：紫璋台95㎡→天澜103㎡→映月璟园100㎡→前宸99㎡→沐宸院98㎡→未来天空之城93㎡。

博语华庭几乎是一个独立的存在，偏好萧山一侧的购房者自然可以选择，在这一波红盘中，中签率大概率不会低。

| PART 5 |

▲钱塘新区产业示意图

红盘遇到刚需地板价，杭州30次万人摇，大江东就占了4次，杭州最年轻的钱塘新区承载着杭州经济两条腿走路中的智造业这个短板的未来。

因此，想要全面均衡发展的杭州，必然把智造业未来全部押注到大江东。

在建高铁、地铁双铁站江东站，6条规划120公里地铁线路和48个站点，线路和密度在整个杭州都数一数二，宝龙城开门营业，江东龙湖天街和融创城TOD商业布局，基础配套谋划，人群注入几乎同时的大江东必然是刚需选择的首选。

据说花漾里、融创城、云帆未来社区都将在这次红盘潮中面世，前两盘占据的是大江东核心区的优势。

▲云帆社区效果图

云帆未来社区也是大江东核心区轴线上，融合地铁上盖和未来杭州产城居住一体理念的更新，还是“解构主义大师”扎哈·哈迪德团队流线风格烙印明显的超高颜值作品。

如果全部上市，首选融创城、次选云帆社区，最后选花漾里，如果以上车为主要目标，则首选云帆社区。

| 公示楼盘 |

| 可登记楼盘 |

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文/渔舟编辑/渔舟

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房叔说：△分裂的杭州楼市 △良渚文化村 △上海“无量上涨”，杭州会跟随吗？△德迦220方pk河滨89方△闲林南pk良渚北 △杭州7个未来社区△小户型还能支配楼市吗？

房叔瞰杭：△老余杭 △之江 △崇贤 △北部新城 △临平山北 △良渚 △闲林△三墩北 △未来科技城

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