一楼盘近300户业主拿不到产权证开发商:“你们去拉横幅闹吧”

原创豆豆豆豆泡杭州房叔

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近日，”杭州房叔”后台接到粉丝章先生（化名）的投诉：

我在2016年9月买入海创绿谷的一套酒店式公寓，当时开发商向我承诺“三证齐全”，会转让产权，可开发商拿到“三证”后却迟迟不按约进行过户转让，导致我最后可能拿不到产权证。

海创绿谷位于未来科技城，近邻杭师大、阿里巴巴和地铁5号线杭师大站，开发商为杭州尚越投资有限公司（以下简称“尚越投资”）。

海创绿谷实景图

据章先生回忆，当时楼盘销售承诺可办产权证和包租，“他们的广告上也打着‘三证齐全’，销售也跟我说交房后能办产证，我看地段不错，又包租又能拿到产权证，就以1万6的价格买下了。如果是办不出产权证的酒店式公寓，（在未来科技城）当时一平方只卖7000元。”

冲着楼盘销售的产证承诺，章先生选择购买同板块内售价比无产证公寓翻一番不止的海创绿谷，签署了预转让合同。

预约转让合同

按照合同约定，海创绿谷在2018年6月底交房。项目在交房后的180天内过户产权。

可365天过去了，产权过户承诺却落空：海创绿谷迟迟没有按照合同约定，把产权从自己名下过户到购房者名下。

“交房后，我每隔一两个月都会打电话过去催开发商过户产证，他们每次都回复我说在等审批，（今年）7月初再打电话过去的时候，他们说，因为政府（未来科技城管委会）出的一个26号文件，过户不了，我们的产权证办不下来了。”

像章先生这样被尚越投资放鸽子的业主，有近300户。

近300张产权证，都被这份26号文件卡住了。

26号文件

26号文件究竟是什么来头？

据了解，26号文的出台有其历史背景。当时，未来科技城还是一片待开发的荒芜之地。为了招商引资，推动经济发展，26号文在2010年6月应运而生，对地块上建筑物的分割转让做出规定。

海创绿谷项目用地为尚越投资在2012年拍下的一块商业办公用地，成交楼面价每平方米仅1112.95元；属于招商引资项目，产权受让需依照26号文件执行。

海创绿谷项目用地挂牌文件规定，海创绿谷地上总建筑面积“可分割转让但不可销售和预售”，而分割转让需按余杭组团余组（创）管（2010）26号文件（以下简称“26号文件”）执行。

海创绿谷项目用地挂牌文件

26号文件则规定，项目产权只能分割转让给企业法人，且转让交易的达成，需要未来科技城管委会出具确认函。

余组（创）管（2010）26号文件

该规定和出资购买海创绿谷公寓的章先生的矛盾是，项目产权只能分割转让给企业法人，但章先生和另外近300户业主，都是以自然人身份与尚越投资签署了预转让合同。

“所以管委会现在不给批这个确认函，他不批函，我们就拿不到海创绿谷的产权证。”章先生告诉”杭州房叔”，“我们当初是不知道产权只能转让企业的，他承诺的是给我们（自然人）产权。如果当初知道产权只能转给企业的话，我绝对不会去买，我相信也不会有近300个业主（冒着只能转让给企业的政策风险）去买。”

开发商隐瞒26号文件？

更让章先生气愤的是，26号文件的出台时间是2010年，而他购买和签合同的时间是2016年，“这说明开发商早就知道有这个政策，但是他隐瞒了，当时没告诉我们。”

章先生向”杭州房叔”展示出他所签署的预转让合同。”杭州房叔”看到合同上对产权转让方式作了如下约定：

“考虑到政策需要和项目的实际情况，甲方必要时需先行将房屋过户至政策许可的合法第三方公司（简称‘合法第三方公司’），之后再根据相关规定过户至乙方。”

需经由第三方公司过户的模式，给作为自然人的合同乙方办理房屋权属证书，开发商尚越投资所约定的这一产权转让方式，亦证明尚越投资在出售公寓和与作为自然人的购房者签订预转让合同时，对26号文件心知肚明。

管理部门否认曾“口头默许”

既然明知不能转让给个人，尚越投资为何违规设定这样一种转让方式？

“尚越投资刚开始给我们的解释是，他们以为26号文件只约束（建筑物的）第一次转让，（建筑物）发生第二次转让时，就可以转让给自然人，所以他们才想出了先过户给第三方公司，再由第三方公司过户给我们（自然人）的办法。”章先生告诉”杭州房叔”。

那么尚越投资是否真如它自己所说，出于对政策理解的偏差？

显然不是。

海创绿谷营销经理朱惠兰随后面对媒体采访时坦承，当初之所以敢违背26号文件卖给自然人，是因为得到了未来科技城管委会里某相关人士的口头默许。

“我们对给个人办产权证的诉求，与业主始终都是一致的。只是现在的情况发展有点不受控制。”朱惠兰告诉”杭州房叔”。

据媒体报道，2018年11月，也就是合同约定办出产权证的前一个月，尚越投资曾向未来科技城管委会递交要求产权分割申请的报告，但没有收到回复。

“杭州房叔”查阅26号文件发现，该文件没有对转让次数做出规定，且提到文件内容的最终解释权归管委会所有。

“管委会现在的意思是，我们必须去注册企业才能拿到海创绿谷的产权，以后我们如果要转卖这套公寓，也只能卖给企业法人。”章先生说。

行政机关不承认所谓的“口头承诺”，要坚决按照26号文件执行产权转让程序。

开发商：“你们去拉横幅闹吧”

面对政府此番态度，章先生无奈只得再次找到开发商讨要说法，但开发商的回复也十分强势，让他吃惊之余，难掩失望：

“他们说，你们去拉横幅闹吧。”章回忆称，“他们这么说的目的，是想把责任全部推给政府。”

强势的回复态度背后，是尚越投资在与章先生达成的预转让合同中，为自己所铺设的撤退后路。

合同中有一个条款为：

“甲方承诺在房屋交付后的180天内，通过经由第三方过户的模式为乙方办理房屋权属证书，但因不可抗力或政府原因的除外。”以此规避办不出产权证的风险。

若出现政府原因导致无法办理产权过户，合同仅约定尚越投资愿按购房者已付房款的5%支付违约金。尚越投资仅愿意承担小量的违约代价。

章先生所购公寓总价约70万左右，如果尚越投资最终因办不出产证违约，它向章先生支付的违约金不会超过3.5万。

而根据章先生的估算，他的实际经济损失远在3.5万之上——

在房价上涨、周边地铁利好兑现的市场环境下，近半年拿不到产证“带给我的损失大概有几十万了”，章先生告诉“杭州房叔”。

开发商和管理部门推诿扯皮，给包括章先生在内的近300户业主留下一地鸡毛，业主们几乎被推入求告无门的境地。

如此一来，海创绿谷业主们的维权行动陷入胶着状态，目前还看不到追回产权的希望。

吊诡的银行贷款

这场权属纷争中，另一个吊诡的地方是，尚越投资与自然人达成的预转让合同，既然明显违背26号文件精神，尚越投资为何能成为担保人，从银行处拿到消费贷款。

一般而言，银行拿到贷款申请项目时会首先进行评估和调查，再决定放不放贷。

“如果他们真的进行了调查，应该会比较容易发现这份预转让合同是违规的，如果发现后能不放批贷款，也许我们今天的损失就不会发生。”章先生告诉”杭州房叔”。

针对章先生的质疑，当时经办章先生的贷款项目的银行窗口工作人员回复称，他并不清楚具体情况，但银行最终能批复下来，“应该是当时尚越投资向银行做出了发放产权证给贷款人的承诺。”

“尚越投资的大楼，是拿我们的钱才能造起来”

管理部门、开发商、银行，在另一位业主王小姐（化名）看来，三方或有疏漏或各怀目的联合做局，“然后等着我们往里跳。”

据王小姐回忆，2016年下半年她购入海创绿谷公寓时，项目才建到一半，接近烂尾，那么募集资金是这出局中，开发商所怀之目的。

资料显示，海创绿谷2012年拿地，2年之后，即2014年才开工建设，又过2年，到2016年下半年开售公寓时，项目才完工一半。

而项目的地上总可建体量不到6万方。

一个小型商业项目，拿地4年后也只建完一半，王小姐推测，彼时项目可能陷入烂尾，为解决资金短缺问题，尚越投资才敢仅凭“口头许诺”，便甘冒政策风险向自然人开售公寓以收拢回款，再投入项目建设。

“我们近300户业主，以每人出资70万买一套公寓来计算，贡献给尚越投资的回款就超过2亿，可以说尚越投资的大楼，是拿我们的钱才能造起来。”

近300户业主成为这场权属纷争中唯一的权益受损方。

海创绿谷该对业主们的损失应该承担什么样的责任？应以什么样的态度来处理该产权纠纷？

“杭州房叔”就上述疑问致电海创绿谷营销经理朱惠兰，得到的答复是：

“我只回答和销售有关的问题，这个问题不回答。”

近几个月来，开发商尚越投资和业主们已进行两轮协商，但无实质性进展。

尚越投资给出的最新的解决举措是，让购房者等待政府部门取消对受让对象的限制，或者让购房者按照26号文件成立法人公司，依26号文件办理过户手续，但拒绝以当前的市场价从购房者手中回购公寓。

“这个回复对我们来说等于没有回复，看得出来他们（尚越投资）一副无所谓、很强势的样子，好像在说‘随便你们怎么闹怎么维权，反正对我谈不上损失’”业主章先生告诉”杭州房叔”表示，“我们也会继续坚持不懈的进行维权，保护我们的自身权益。”

显然业主们对开发商的处理回复并不满意，因而事情到这里远未结束；维权事件后续会如何推进，”杭州房叔”将持续关注。

-END-

文/豆豆豆豆泡编辑/豆豆豆豆泡

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。

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