技术贴：“限竞房”时代，房子该怎么买？

6月底杭州挂牌的9宗涉宅地块新增设置“毛坯最高均价”、“精装限价”等出让条件，意味着杭州楼市正式开启“限房价、竞地价”时代。

限竞房的最高限售价和它同板块内不含鲜明一二手倒挂利差的新房售价大体持平，也就是说从现在到未来的两三年里，这个板块的新房销售价格变动不大，可能持平，可能微涨或微跌。

| PART1 |

受“限竞房”影响，购房者该如何调整买房策略？

01

短线投资客

或“闭眼摇”红盘，或暂时退场

“限竞房”意味着这个板块的新房售价会在未来两三年里维持基本不变或微涨。该政策如果全面实施，会重挫投资信心。

此前，二手房价上涨基于“新房限价不会长期维持下去”的市场预期，同时伴随购买力大量涌入，很多购房者发现买不到限价新房后，认为后续不再有类似选择机会而转向购置二手房，抬高了二手房价格。

而“限竞房”告诉购房者，以后还会有类似的选择机会。

购房者预期的转变，叠加近期出现的二手房挂牌量持续增加——我们判断后期还会增长，同时面对新房限价的价格优势威胁，二手房可能会慢慢失去涨价支撑，导致两个变化：

一是二手交易活跃度下降；二是二手成交价格回落。

更糟糕的情况是，从“杭州房叔”后台咨询情况看，市场可能存在购买力透支的问题：大量本地购房者已经失去购房资格，近期新增购房咨询者中新杭州人占比很大。

我们预计，一旦市场转冷，情况会比上一个5年周期严重。临安青山湖基本上会是第一个灾区。

因而短线投资的获利空间面临缩窄。

短线投资客的选择只有两个，要么去买存在明显的一二手房价倒挂利差的“闭眼摇”红盘，要么就暂时退场。不存在一二手房价倒挂利差的新盘请谨慎购入。

在房价波动的问题上，政府的意愿始终是求稳。考虑到政府之手，市场的趋冷走势大概率会被控制，从而避免大跌大涨的局面出现，实现“维稳”。

这次的“限房价、竞地价”政策没有出台正式文件，便是政府为后期应对市场转冷时可及时放松甚至取消，开了一道方便之门。

一言概之，所有的政策都会根据市场情势来调整。所有的政策调整只为一个目的，控制眼前的市场热度，实现较长时间的市场稳定。

因而打算暂时退市的短线投资客可根据政策和行情的后续变化选择下一个入市时间点。

02

刚需购房者

慢慢摇，不着急

首选是具备鲜明的一二手房价倒挂利差的“闭眼摇”红盘。

当市场上只剩下倒挂价差红利不明显的新盘或者性价比较低的新盘时，如果对它们不满意，不用勉强去接受，可等待去摇后续入市的限竞房。

总之，慢慢摇，不着急。

如果是打算买限竞房近邻的二手次新房，最好以限竞房的最高限价为基准去考虑把握最终交易单价（最终交易单价应包含交易产生的税费）。

如果是打算购置新房低密产品的，反倒是要抓紧“限竞房”暂未入市的窗口期，完成购置计划。

03

购买“限竞房”最大顾虑

“限竞房”意味着开发商不能从市场价格上去寻求利润，那么不可避免得会选择成本管控，这就容易导致房屋质量、尤其是精装质量问题频出。

杭州楼市在执行2016年下半年开始的限价过程中便诱发了此类问题，曾执行过“限竞房”政策的北京楼市也没能避免。

购房者的应对办法是，选择品质口碑好、品牌形象较为优良的开发商，比如可倾向考虑滨江、绿城等品牌房企独资或控股，以及建造的项目。

| PART2 |

首批“限竞价”板块相关库存与价格信息汇总。

望江新城→

|“限竞房”地块及限价信息 |

地块名称：望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块，SC0402-B1/B2-13地块等地块

精装最高均价：69800元/㎡

精装最高单价 ：76180元/㎡

地块性质：住宅、商业、停车场

起始楼面价：23920元/㎡

封顶楼面价：31080元/㎡

毛坯最高均价：63800元/㎡

毛坯最高单价：70180元/㎡

装标限价：6000元/㎡

|周边新房在售项目及售价 |

滨江金地御品：

高层精装均价69800元/㎡，含装修6000元/㎡

拿地楼面价29976元/㎡，配建10%公租房

|已出让、非限竞房涉宅土地储备 |

杭政储出[2019]12号，拿地楼面价45325元/㎡，自持比例22%，拿地单位滨江集团。

|周边二手房2019年成交价格信息|

望江新园：

约98方简装，成交单价约4.3万/㎡；

约89方毛坯 成交单价约3.4-4万/㎡。

下沙金沙湖→

|“限竞房”地块及限价信息 |

地块名称：下沙中心区单元JS0410-10地块

精装最高均价：37500元/㎡

精装最高单价 ：40850元/㎡

地块性质：住宅（设配套公建）

起始楼面价：20215元/㎡

封顶楼面价：26276元/㎡

毛坯最高均价：33500元/㎡

毛坯最高单价：36850元/㎡

装标限价：4000元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

湖景居，剩余3、4、5号楼大约370套房源，其中3号楼为50-60方的一房户型，精装交付；4、5号楼有82方两房、88方三房、89方三房、128方三房这四种户型，毛坯交付。

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

无。

|周边二手房2019年成交价格信息|

龙湖滟澜山：

精装约89方成交单价2.8-4万元/㎡

精装约133方成交单价36412元/㎡

和达御观邸：

精装约89方成交单价3.6、4.2、4.8万元/㎡

精装约137方成交单价42195元/㎡

湖景居：

精装约89方成交单价3.8万

大江东新湾街道→

|“限竞房”地块及限价信息 |

地块名称：新湾街道抢险湾东商住综合体

精装最高均价：18000元/㎡

精装最高单价 ：19500元/㎡

地块性质：住宅、商业

起始楼面价：4875元/㎡

封顶楼面价：6336元/㎡

毛坯最高均价：15000元/㎡

毛坯最高单价：16500元/㎡

装标限价：3000元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

滨江新希望未来海岸，排屋毛坯售价27000元/㎡，高层精装售价16600-17200元/㎡

龙湖江与城，高层精装售价17200—17800元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

杭大江东储出[2017]7号住宅用地，由至高竞得，拿地楼面价10297元/㎡，自持比例6%，规划拟建3幢小高层住宅和9幢排屋。

|周边二手房2019年成交价格信息|

无。

南部新城 →

|“限竞房”地块及限价信息|

地块名称：蜀山西单元C-07地块

精装最高均价：27800元/㎡

精装最高单价 ：30230元/㎡

地块性质：商住

起始楼面价：9500元/㎡

封顶楼面价：12342元/㎡

毛坯最高均价：24300元/㎡

毛坯最高单价：26730元/㎡

装标限价：3500元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

金地滨江万科悦虹湾：高层精装约32994元/㎡

佳源湘湖印象：高层精装约19666元/㎡，小高层精装约23118元/㎡

德信金茂佳源府：洋房精装均价27626元/㎡，装标3200元/㎡；高层精装均价约24903元/㎡

融信旭辉湘湖悦章：高层精装均价25200元/㎡，装标3200元/㎡

德信市心府：高层精装均价28100元/㎡

东原旭辉璞阅：高层精装均价25800元/㎡，装修标准3000元/㎡

绿城九龙仓桂语朝阳：高层精装均价29800元/㎡，含装修标准4500元/㎡

国宸府：高层精装均价25607.8元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

萧政储出[2018]24号住宅地块，平安竞得，拿地楼面价14189元/㎡，规划13幢高层和多幢排屋

萧政储出[2019]21号住宅地块，平安竞得，拿地楼面价15363元/㎡。

|周边二手房2019年成交价格信息 |

广宁小区：

简装约75方成交单价2.3-2.6万元/㎡

简装约56方成交单价2.7-2.9万元/㎡

萧山市北经济技术开发区→

|“限竞房”地块及限价信息|

地块名称：市北西单元兴议区块B-23地块

精装最高均价：37500元/㎡

精装最高单价 ：40900元/㎡

地块性质：住宅

起始楼面价：20000元/㎡

封顶楼面价：25940元/㎡

毛坯最高均价：34000元/㎡

毛坯最高单价：37400元/㎡

装标限价：3500元/㎡

地块名称：市北东单元F-03地块

精装最高均价：37500元/㎡

精装最高单价 ：40900元/㎡

地块性质：住宅

起始楼面价：20000元/㎡

封顶楼面价：25990元/㎡

毛坯最高均价：34000元/㎡

毛坯最高单价：37400元/㎡

装标限价：3500元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

融信杭州世纪：高层精装均价37500-38300元/㎡，含精装3500元/㎡

滨江新希望拥潮府：小高层均价39753元/㎡，高层均价37061元/㎡，其中装修标准3500元/㎡

新希望滨江锦宸：高层精装均价约38000元/㎡，装修标准4000元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

萧政储出[2019]4号住宅用地，绿城竞得，拿地楼面价25768元/㎡，自持比例22%。

萧政储出（2018）17号住宅用地，招商竞得，拿地楼面价25796元/㎡，自持比例4%。规划14幢高层住宅、8幢洋房及3133㎡的商业，并配建幼儿园和小学。

|周边二手房2019年成交价格信息|

新城香悦奥府：

毛坯约89方成交单价3.8万元/㎡，毛坯116方3.3万元/㎡，毛坯130方3万元/㎡

东方一号：

178方成交单价3.6万元/㎡

东方一品：

192方毛坯成交单价3.4万元/㎡

空港新城 →

|“限竞房”地块及限价信息|

地块名称：空港核心1号地块

精装最高均价：20500元/㎡

精装最高单价 ：22200元/㎡

地块性质：商住

起始楼面价：6700元/㎡

封顶楼面价：8707元/㎡

毛坯最高均价：17000元/㎡

毛坯最高单价：18700元/㎡

装标限价：3500元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

德信时代公馆：小高层精装均价20300元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

萧政储出(2017)4号商住用地，案名融信空港澜天，拿地楼面价5100元/㎡，自持67%，需现房销售。

|周边二手房2019年成交价格信息|

德意空港国际：

精装约89方成交单价2万元/㎡

钱江世纪城 →

|“限竞房”地块及限价信息|

地块名称：世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块

精装最高均价：45000元/㎡

精装最高单价 ：49050元/㎡

地块性质：居住、幼儿园、道路、公园绿地

起始楼面价：25200元/㎡

封顶楼面价：32710元/㎡

毛坯最高均价：40500元/㎡

毛坯最高单价：44550元/㎡

装标限价：4500元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

保利澄品：高层精装均价47438.73元/㎡，其中精装标准5000元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

暂无。

|周边二手房2019年成交价格信息|

顺发和美家：

精装约89方成交单价4.3-5.3万元/㎡，大部分集中在5万元/㎡左右

毛坯173方3.2万元/㎡（2018年成交）

顺发美哉美城：

毛坯约126方成交单价53078元/㎡，2018年成交

余杭乔司新城 →

|“限竞房”地块及限价信息|

地块名称：乔司新城中心区D2-6地块

精装最高均价：28700元/㎡

精装最高单价 ：31220元/㎡

地块性质：商住

起始楼面价：14001元/㎡

封顶楼面价：18162元/㎡

毛坯最高均价：25200元/㎡

毛坯最高单价：27720元/㎡

装标限价：3500元/㎡

|周边新房在售项目及售价|

绿地艺尚府：高层毛坯约22000元/㎡

金辉江山云著：小高层精装均价25500元/㎡，含装修标准3500元/㎡

|已出让、非限竞房涉宅土地储备|

余政储出[2011]51号住宅用地，国翔竞得，拿地楼面价6777元/㎡，规划建造2幢5F洋房和1幢1F的物业管理办公用房；

余政储出[2019]16号住宅用地，新希望竞得，拿地楼面价21008元/㎡。

|周边二手房2019年成交价格信息|

朗诗花漫里：

精装约89方成交价格2.5-3.2万元/㎡

东城丽景：

简装约136方成交价格2.2万元/㎡

-END-

作者/田鸡饭 房叔  编辑/田鸡饭

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。