中签率高于5%都没脸说自己是红盘，但水分又有多少？上半年低中签率楼盘点评

2019年的进度条已经过半，上半年，杭州市（含临安、富阳）共成交商品房60908套，比去年上半年的76341套下跌了20%左右，其中主城区的成交量创近五年的新低。

全市的商品房库存也突破了8万套，比去年同期增长了8%。

整个上半年呈V字，上演大反转，冷清的一季度，银四红五月再加上令人意外的6月份，楼市的火热从逐步走低的中签率中可见一斑。

上半年，共领出了91张预售证，近万套房源，7.2万余摇号人次，出现了4次万人摇，有36次中签率低于10%，在火热的背后，共有36个盘流摇。

火热的市场行情，也给一些过去不用摇号或者高中签率的楼盘带来了转机。比如同样都有89㎡的天空之翼，由2月份的无需摇号，到4月份中签率降低到了24.1%。

市场的回暖是中签率走低的一个主要原因，但同时也与开发商调整了摇号登记策略有关。

楼市火热的时候，几乎每个楼盘都要求出示合作银行的冻资证明，但现在更多的楼盘只要出示资产证明甚至于可以不用验资。从冻结金额到只需要存款金额再到不用验资的变化，表明了摇号门槛的降低，配合上开发商的宣传，跟风摇号的人增多，当然会使得中签率走低，这也不失为开发商制造噱头的有效方法。

还有的是减少单次推盘的房源数。比如某楼盘，由去年年底最多一次推出197套，到今年一次推出仅50多套。降低了一次性推出的楼盘数，哪怕这个盘热度不高，但数据也会很好看，从而让楼盘的热度看起来很高。

楼市的高热度加大了购房者的恐慌，再配合开发商机智的卖房策略，带来了楼盘的低中签率，毕竟“流摇”的盘会被群嘲。虽说不少低中签率的楼盘，去化效果并不理想，但“屡开屡罄，多次加推，低中签率”的口号，总会让不少人跟风去摇，跟风去买。

而除去这些因素，有些楼盘则是因为自身的高性价比，由始至终都是市场的宠儿，例如梧桐郡这些万人摇项目。

今年上半年低中签率的楼盘很大程度上跟房叔的“闭眼摇”楼盘重合，参照《闭眼摇楼盘合集》，如果今年下半年遇上这些楼盘，请记得把握机会。

伴随着6月份限房价、竞地价的土地新政，杭州楼市的上半场落下帷幕，对于购房者而言，买房子真的需要擦亮眼睛，毕竟不少开发商都等着收割你这波“韭菜”。

跟着房叔一起研究一下2019年上半年的总体摇号成绩单，分析一下这些楼盘受欢迎的理由，以及其中含有多少水分。做一个理智的购房者，不用一味地追求低中签率，把握时机结合自己的需要去选择才是正理。

延伸阅读：《7月46盘将开，重点楼盘推荐，附将开楼盘全集》

下文是低中签率楼盘一览表，后半部分为分区域楼盘点评，供各位购房者参考。

| PART1 |

主城区

中国铁建西湖国际城（已清盘）：

中国铁建西湖国际城的中签率一直很低，多次的“万人摇”，也一直都在房叔的“闭眼摇”名单中。项目拥有学区优势，交付早可降低房屋空置成本，存在近7000元/㎡的一二手房倒挂价差红利。目前已售罄。

楼盘回顾：《西湖国际城谢幕，还剩哪些红盘值得入手？》

《西湖国际城交付被爆质量问题 双高速高架噪声评测 |选房指南No.93》

绿都云和湖（高层即将加推）：

同样处于房叔的“闭眼摇”名单，所属板块毗邻云谷小镇、良渚新城、紫金港科技城，周边产业带丰富，存在近7000元/平的一二手倒挂价差红利。

至于被购房者诟病的开发商不靠谱的问题，房叔试问，有几个开发商敢拍着胸脯说本楼盘没任何问题。

详细楼盘点评：《云和湖2万7的单价，能摇么？你怎么会问出这样的问题 |选房指南No.81》

祥生云境：

距离地铁口约500米，有轨道交通优势。之江区域住宅供应少，物以稀为贵。祥生的东西大体过得去。那个求是分校目前还弱，还需要时间积淀。目前的价格，勉强可以考虑。

详细楼盘点评：《之江300万的89方将入市 投资需慎重 |房叔跑盘No.06》

融创金成臻蓝府：

融创品质，加上已经在建设的智慧网谷，将要通车的地铁4号线，以及西北的大运河新城和东南的武林新城加持。毛坯房，降低了购房成本的同时，减少了楼盘质量的问题。

详细楼盘点评：《重点产业加持 拱墅地铁洋房改善方案 冷市购房时机解读|不一说板块No.02》

| PART2 |

余杭

买房的人群中，刚需客占比较大，均价2万左右的楼盘，中签率都偏低，很无奈也很现实，留给刚需的选择已经不多了。

中签率低于10%楼盘

（2019年上半年|余杭）

翡翠城梧桐郡（闭眼摇）：

掀起了上半年最后的狂欢，1.8万人参与摇号。

绿城品牌，毛坯，成熟大盘，地铁口，一二手价格差红利显著。下期开盘大约在10月左右。

详细楼盘点评：《万人摇！梧桐郡降价3600开盘！五句话读懂房价信号！| 选房指南No.126》

保利融信和光尘樾（闭眼摇）：

和光尘樾尚未出生就自带光环，2号线地铁上盖，轨道交通优势、商业配套优势显著，不管是在新房市场还是二手房市场中楼盘都具备价格优势。

详细楼盘点评：《“神”户型桂语朝阳 & 闭眼摇和光尘樾| 选房指南No.122》

华夏四季（已清盘）：

位于未来科技城板块，又北临云谷小镇，周边有产业红利加持。近5号线地铁口，预计2019年年底交付可减少租房成本或资金成本，拥有近8000元/平的一二手倒挂价差红利，但当前开发商品牌在杭州的口碑欠佳。目前已售罄。

详细楼盘点评：《对比零售价，深扒华夏四季5000元/㎡装标水分 |选房指南No.83》

天都城沁源公寓（闭眼摇）：

近地铁、楼盘内配套成熟度较高，存在约2000元/平的一二手房倒挂价差红利，从主城区看，同等单价和总价的选择余地极小。目前已售罄。接下去可以等待天都城滨沁公寓。

天子岭的影响，众说纷纭。然而性价比主要还是考虑价格。完美的楼盘的唯一缺点就是贵。

详细楼盘点评：《近高压线、临马路、楼间距密却媲美海德公园的神盘，史上最难出炉的选房指南，天都城580套待抢 |选房指南No.73》

阳光城未来悦（闭眼摇）：

区位上佳，楼盘规模较大，且存在一二手倒挂价差红利。阳光城未来悦在去年摇号开始之前，未来悦的人气不错，但在其他大热楼盘都需要几万十几万“茶水费”还要托关系的时候，未来悦依旧可以不用关系以6成首付买到。摇号开始后，未来悦一飞冲天，中签率一度低至2.8%，妥妥的红盘模样。

详细楼盘点评：《闭眼摇楼盘齐上线，未来悦、和光尘樾让你纠结了吧 | 选房指南No.114》

万科缦云坊：

缦云坊中签率一直很低，一是有明显的倒挂，二是生活便利度也还可以，相对靠近良渚文化村的中心；万科品质较放心，户型好，得房率高。缺点是离地铁距离较远，附近有公墓，但有锦云坊阻隔。

详细楼盘点评：《缦云坊、艺尚府、御山道壹号，选哪个？ | 选房指南No.124》

香港兴业耦园：

近西溪，近阿里，与周边的二手房存在明显价差。

详细楼盘点评：《紧挨高速，耦园噪声测评的结果太出乎意料了？耦园噪声测评出炉|选房指南NO.107》

上坤山语四季：

山语四季在临平山北还算不错的位置，地段比柳岸闻莺更好、户型也更小，地铁步行勉强可达，周边学校配套比较丰富，配套相对成熟。

详细楼盘点评：《临平山北：江山风华 柳岸闻莺 山语四季 89㎡户型测评》

万科大溪谷：

万科大溪谷区域发展受良渚整体发展带动，环境好，大溪谷依托的是七贤郡的配套，有村民食堂、矿坑公园等，但周边轨道、公共交通较薄弱，主要依赖公路行车交通。

详细楼盘点评：《良渚 225万元=125方 万科大溪谷2、18号楼 |选房指南No.47》

佳源西溪印象：

未来科技城一带供应量少，阿里爸爸们购买力又雄厚，中签率低也不足为奇。产品本身的优势是容积率低，纯低密居住区较为纯粹，噪声小；总价相对低，只相当于西湖区的一套学区房。缺点是楼盘小，内部配套也无法展开；佳源物业也没有特别的加分之处；离地铁口远。

详细楼盘点评：《距离阿里150米，总价390万起叠排，附佳源西溪印象噪声测评|选房指南No.109》

御山道壹号：

临平山北也是准卧城，御山道壹号开发商为华润相对可靠，但是没有地铁，大致是属于中等性价比，这个价位选择余地少了，刚需自住也建议摇。

荣安柳岸闻莺：

2万元单价的楼盘在杭州已逐渐变成了稀缺品，留给刚需选择余地越来越小。柳岸闻莺位于临平山北，周边配套的小环境尚可，交付入住后，基本生活配套都可以保障，学区等方面都有现成的。缺点是离目前已明确规划的地铁口较远。总体来说，板内块没有特别大富大贵的前景，适合手头吃紧的刚需人群。

详细楼盘点评：《崇贤京杭府，临平山北柳岸闻莺 | 选房指南No.123》

祥生绿都京杭府：

位于崇贤西片区的京杭府周边聚集了运河公园、幼儿园、商业娱乐设施等新型规划配套。与拱墅区一路之隔，房价却差了近万元/㎡。缺憾是地铁尚是未知数。

详细楼盘点评：《崇贤 江南院子不仅仅要面对京杭府 | 选房指南No.65》

江山风华：

此中签率有开发商炒作成风，优点在于环境不错。缺点也是很明显的，位置较偏，配套有点弱。综合来看，目前的价格并不便宜，严格来说还不如选择临平山北。大体上属于自住可以考虑，投资不太主张的那种。

详细楼盘点评：《临平山北：江山风华 柳岸闻莺 山语四季 89㎡户型测评》

绿地艺尚府：

翁梅大致会是一个卧城，目前来说基本配套比较一般，在这一轮房价上涨中有点过度的嫌疑。但是乔司翁梅是地铁一二号线上仅剩的空白点，中长线来看还是有相当的空间。随着未来人口入住的提升和商业配套的完善，居住氛围起来之后，不失为一个靠近主城的宜居之地。近期乔司土地出让价高企，也给了这个板块以信心。

艺尚府地铁概念，绿地的产品中规中矩，毛坯交付有助于控制总价。缺点是房产品质一般，轨道交通、主干道噪声干扰较大。

详细楼盘点评：《别紧盯着地铁吵，艺尚府PK江山云著！附选房建议及噪声评测|选房指南NO.100》

中签率10%-20%楼盘

（2019年上半年|余杭）

绿城和庐：

位于小和山板块，绿城品质，临近地铁。

详细楼盘点评：《2.5万+市场彩蛋：这楼盘不止绿城品质、地铁、山水、高端精装……》

路劲远洋江南院子（已清盘）：

江南院子所在的上亿广场以东片区为崇贤老城区，老城区的配套特点是全而老旧，人气高、居住氛围浓烈，但阻碍了新配套的开发。项目周边老小区林立，目前除了西房商住项目，再没有新的规划项目在江南院子周边落地。江南院子最大的卖点一在于赠送面积，二在于楼幢由于南面规划排屋无高层建筑遮挡，南面采光、光照条件佳。但在其他方面，比如地段、周边城市界面上不及京杭府。

详细楼盘点评：《多图慎入，崇贤四盘性价比&噪声真相调查 | 房叔跑盘No.02》

金成英特尔湾：

英特尔湾依托未来科技城的溢出，整体来说性价比还可以，教育配套挺好，遗憾在于地铁比较远，能否去摇，根据购房者的实际情况去决定。

详细楼盘点评：《老余杭 总价200来万 英特尔湾周边照片奉上 | 选房指南No.117》

| PART3 |

萧山

萝卜干变人参，购买力强大，房价普遍较高，上半年的萧山，中签率是个位数的楼盘出现的次数并不多。

房叔力推的市心府，创下了萧山的最低中签率。

中签率低于10%楼盘

（2019年上半年|萧山）

德信市心府：

位于南部卧城，距离地铁2号线潘水站，步行约600米，小区北边就是汇德隆购物中心，生活氛围浓厚。刚需自住可以留意，纯投资的话，可立足中长线。

详细楼盘点评：《欢呼吧！2W+、地铁旁、市心红盘抢房大战即将开启》

滨江御江南：

产品本身优势较多，占据优越的萧山市中心黄金地段，又是难得一见的低容积率规划，滨江的户型设计在杭州市场拥有优质的口碑，另外项目近邻地铁5号线金鸡路站，根据地铁5号线2019年开通的规划，5号线开通时间比楼盘交付时间早，项目一交付即刻能够兑现地铁的升值红利。

详细楼盘点评：《买排屋看过来：国颂府、御江南、悦虹湾大pk，附选房指南》

德信时代公馆：

位于空港新城，空港新城区块将重点发展智能装备制造、信息技术、下一代汽车、跨境电子商务等产业，是大江东临空经济区的一部分。相比前湾一带，目前天空之翼的价格并不高，只是短线投资并不适合。靠近地铁，未来地铁开通后，认可这个区域的中长线持有还是可以的。弱点在于目前城市界面略弱，没有大的商业配套，但胜在价格便宜。

详细楼盘点评：《空港新城 天空之翼141套 161万元起 | 选房指南No.57》

金地滨江万科悦虹湾：

距离地铁近、地面交通便捷、滨江施工的保障、天然的景区资源以及滨江区产业人群的外溢，不仅和滨江的二手房比性价比极高，就和萧山地区的一手房、二手房比，悦虹湾也同样具有性价比，让这个楼盘的中签率一直很低。

详细楼盘点评：《距离滨江阿里5公里 300万级四房 今天领证 | 选房指南No.129》

德信碧桂园印江南（基本清盘）：

印江南位于南部卧城，相比其他同价位区域而言，南部卧城虽然缺乏产业的支撑，但学校、医院等的规划都比较成熟，距离滨江等地也算近，地铁也有望有规划，对于工作在滨江等地的刚需自住人群来说是比较好的选择。

详细楼盘点评：《萧山南部 平安筑底 印江南单价2.2万元 免验资抢跑 |选房指南No.66》

中南君奥时代（已清盘）：

新农都产业加持， 靠近地铁7号线盛东站，享有轨道交通优势和一二手倒挂价差红利。

详细楼盘点评：《实测飞机噪声，君奥时代2w+，最后一幢清盘|选房指南NO.101》

保利澄品101：

保利澄品101定位为高端改善项目，钱江世纪城板块，地段光环正盛，想象空间大，产品而言市场此前对装修标准略有诟病。

详细楼盘点评：《奥体终极改善的艰难抉择，保利澄品PK晓风印月| 房叔跑盘No.03》

滨江新希望拥潮府：

滨江新希望拥潮府，从区位上看，它拥有两条地铁的加持，交通优势明显，所处萧山成熟区域，商业氛围的浓厚，周边配套发达。最重要的是，滨江出品。

详细楼盘点评：《萧山 滨江新希望拥潮府跑盘实录 | 选房指南No.119》

中签率10%-20%楼盘

（2019年上半年|余杭）

融信旭辉湘湖悦章：

户型问题及房屋品质为购房者所担忧。

详细楼盘点评：《你愿意为1.97㎡使用面积付出10万/㎡代价吗？湘湖悦章零验资首开 |选房指南No.84》

新希望滨江锦宸：

身处两个地铁口，位于萧山的繁华地带，滨江加持。

中天卓越风荷锦庭：

风荷锦庭位于义桥，从地域位置上看，义桥已经远离萧山南部卧城，从通勤角度来看，只能指望已经体现在房价上的远期地铁，加上村镇级的配套，和本地难度较大的产业升级，潜力相对有限；从需求角度来看，义桥却又是一个无奈的选择，毕竟2万元以下单价，已经基本从萧山消失；对于这些够不上其他板块，又急于上车的焦虑刚需来说，风荷锦庭似乎已经成为最后的选择。因为这个价格，确实，余地太小了。

详细楼盘点评：《萧山单价1w8的精装修一手住宅能不能买？ | 选房指南No.118》

东原旭辉璞阅：

项目位于南部卧城，依托“银泰”综合体，高层已清盘。

目前项目周边的城市界面有一种一步之隔两重天的感觉，不过房叔相信随着城市发展，这种差异一定会拉平。

详细楼盘点评：《萧山南集中出货，关注价格更应关注品质 东原旭辉璞阅首开 | 选房指南No.67》

绿城九龙仓桂语朝阳：

桂语朝阳的这个价格，比房叔的心理价位2.8万元/㎡要高不少，即便有绿城品牌溢价以及地铁口优势，目前整个价格的性价比还是偏弱了。桂语朝阳定位为改善，刚需如果想买这个楼盘的话，就得面对桂语朝阳97㎡的“神”户型。

不过萧山人民很认可绿城。

详细楼盘点评：《“神”户型桂语朝阳 & 闭眼摇和光尘樾| 选房指南No.122》

| PART4 |

钱塘新区

中签率低于10%楼盘

（2019年上半年|钱塘新区）

龙湖江与城：

钱塘新区的消息落定后，江与城就一飞冲天了，谁都没有想到的万人摇，在江与城出现了。江与城位于大江东核心位置，地铁口，区域规划已出炉，未来发展空间较大，江与城高层房源售价存在约1000-3000元/㎡的一二手倒挂价差红利。区域储备土地多，规划已出炉，具备较大的发展空间。

详细楼盘点评：《江与城也万人摇！选房指南 & 手握千万也焦虑之房叔问答No.24》

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作者/由着你来   编辑/宇宙无敌帅的TF

数据采集/由着你来

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