一边万人摇，一边重申房住不炒，购房者该怎么办？| 政策解读No.05

今年3月5日《政府工作报告》不再提“房住不炒”。

4月19日，政治局会议再次重申：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

这是政策背景。

2月20日，绿城沁园跳涨5000元/㎡，均价达54000元/㎡，中签率依旧低至29.4%；

2月22日西湖国际城最后两幢楼“原价”批出预售证，引发1.7万多人报名，中签率低至1.5%。土地市场一改低迷，高溢价地频出。

随后，杭州放宽人才落户政策、钱塘新区的落定……所有只要能和房产搭一点点边的政策都能在房产市场上被无限放大。

投资客纷至沓来；

原先根本卖不动的盘开始摇号了；

开发商原本有的折扣取消了；

谁也没想到的江与城，万人摇了。

这是市场背景。

焦虑充斥在每个人的心头。房产市场上的每一朵小浪花都变成了一把利刃搅乱了购房者的心。

该怎么办？

还是那句话，不要慌！

| PART1 |

限价确实已经有适度放开的迹象。

年前，杭州房地产市场其实已经进入冷却期。一是土地市场频频流拍；二是摇号热情明显下降；三是部分项目开始折扣促销。

而这三者之间本就是关联关系，引起市场冷却的主要原因就是土地市场迅速下跌带来的信号。导致这一切的根本原因就是限价政策。

因为限价，很多项目售价过低，根本没有利润可言。

譬如绿城建发·沁园，楼面地价40766元/平方米，2018年10月开盘均价49500元/平方米，配6000元/平方米的精装。哪怕考虑高层价格本身略微偏低，洋房能够拉高一点整盘均价的情况下，也丝毫看不到盈利的可能。

在看不到盈利预期的情况下，放弃土地市场博弈是最为正常的选择。

土地市场的冷却，直接影响到了市场信心，不少性价比并不出色的楼盘频频流摇。

获得2.95元/平方米偏高预售价的凤凰台，虽然让开发商看到了限价松动的第一丝曙光，但却是悲惨地成为市场的第一个真正的弃儿，哪怕凭借超人的销售技巧和残忍的“逼定”能力获得了一些销售业绩，却也频频遭遇哪怕要损失10万元定金的退房。

当时，房叔也预期市场会有一个相对平稳的过渡期，对购房者而言，将会有一个比较好的可以有选择余地的相对买方市场。

| PART2 |

而年后，本已经冷却的市场，却在短短不到一个月的时间里迅速抬头，并再次形成火爆而焦虑的氛围。原因就是文首所说的，限价有适度放开的迹象。

年后的市场刚刚开始，沁园再次发布预售信息，5.4万的单价一石激起千层浪。引起了市场的广泛讨论，本就因为凤凰台偏高限价带来的限价放松预期成为实锤。

尽管随后铁建西湖国际城等超级红盘依然以原来的价格再次预售，但是已经改变不了市场对限价适度放开的认定。

这个预期就在于，相对于高价地块，原本略显“残忍无情”的限价政策，会给予适度放松，至少能让开发商看到盈利的空间。

而开发商本身就对杭州的土地出让抱有较高的预期。

亚运之前，杭州超高的基础设施建设强度，土地财政的现实，2018年杭州土地出让金超越2000亿名列全国榜首也在侧面印证着这一点。

杭州是区域内乃至全国最值得看好的城市之一，现在主城区供应的土地量非常小，总库存也偏小，造成房价下行空间的狭窄。

换而言之，杭州是一个对开发商来说非常“安全”的城市，也是大型开发商寸土必争的核心城市。在地方政府给予“新拍地限价适度放松”信号的情况下，僧多粥少，争抢主城区土地的热情被瞬间点燃也实属正常。

地价一高，市场迅速反应，抢购风立即抬头，加上落户政策放开等其他因素的促动，就造成了现在这样的状况，让杭州成为全国房地产市场最为火热的城市。

| PART3 |

近期，市场的热度也再次成为舆论的焦点，中央媒体点名部分市场波动过大的城市，同时，中央重申“房住不炒”和“因城施策”。在这样的背景下，本就是焦点之一的杭州绝不可能“顶风”放开限价政策，反而会更加谨慎。

个人判断，延续原有操作思路的可能性最大。

那就是实事求是，因盘施策。

先前出让的土地价格较低的项目，最大的可能是继续严控限价；而对于新出让高价土地盘，则给予适度的利润空间，让开发商能在趋向稳定的市场环境下得以“存活”。

我们可以拭目以待，观察后续项目的限价情况。一旦这样的预期成为现实，部分“老盘”也会放弃继续“捂盘”等待限价放开的奢望，转而推向市场以求得资金回笼，能够在相当程度上增加市场供应，缓解刚需的焦虑情绪。

毕竟“捂盘”也是需要资金成本的，在短期内看不到限价放松的情况下，寻求资金回笼当是更为明智的选择。

同时，对于高价地项目的适度放松，也有利于土地市场进入良性循环。

当然这个“度”特别重要，既要让开发商看到盈利空间，适度拿地，也需要让开发商冷醒地预期盈利空间，适度下降土地市场的“燥热”。在保证后续市场供应的同时，稳住市场情绪，让市场逐步走入稳定的轨道。

| PART4 |

对于杭州的购房者来说，只要限价思路以稳为主线，目前的市场供应中还是有相当的选择余地。

稳定情绪，多看多比较，在辨别项目性价比的前提下继续参与适合自己的项目摇号，是明智的思路。

先前土地出让的项目将逐步上市，补充供应；而部分“捂盘”项目也有望继续销售。

因此，没有必要过于慌不择路。

房叔也会重新梳理总价200万元、300万元等焦虑的刚需所关心的市场项目，并按大致的性价比分档，逐步推文，供大家参考。

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作者/房叔  编辑/大花姐

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。