拱墅区

科创产业

融创品牌

地铁洋房

129方四房总价398万元起

最近房叔的微信以及公众号的后台，热度最高的就是关于年底购房时机的选择了，其次就是改善兼顾投资属性的抉择。

结合目前形势的解读，综合理解是：年底年后市场还会冷，但是这一轮的冷，不会太长。毕竟贸易战刚刚出现转机，惨淡的实体经济需要时间来修复，楼市的平稳是保证整体经济平稳向好的基础。更何况这一轮燥热后市场已经零库存，没有持续下挫的源动力。因此，谨慎看好、微调后逐步向好是主基调。

在年底的微妙市场，谨慎入市是主基调，优中择优是关键点。

谨慎入市：延续叔从盛暑以来一直的观点，随着部分郊区板块的供应大量入市，去化速度急剧趋缓，激烈竞争之下年底年后优惠和适度降价完全可能出现。

优中择优：市场快速冷却，并不代表没有入市的好机会。年底之际，诸多房企业绩冲刺之际，还是有很多项目为了业绩提前低价开盘。机会不少，也要擦亮眼睛。

叔所谓的优中择优，有几个关键点：一是价格，这是底线，不能站岗；二是品质，开发商很重要，项目本身更重要；三是宜居性，针对改善，板块的宜居性非常重要；四是稀缺性，地铁加持，学区支持都是必要元素；五是潜力，未来发展的空间决定中长线保值增值的成败。

想起前段时间，很多购房者私信房叔，为什么不是特别推荐武林郡，原因就在于此。简单来说，就是：项目低配，品质偏LOW，宜居性偏弱，天花板太低。

结合房叔近期后台热度最高的咨询项目之一臻蓝府，在此可以为大家举个例子解读，你可以细细品味一下之间的差别。

关于臻蓝府，与热度颇高的很多咨询点都吻合：拱墅区、智慧网谷、地铁口洋房、融创品牌、129方四房、3.2万元/㎡的均价。

详情如何？可以跟房叔去现场走一遭看看。文中就不再列举武林郡的相关信息了，有兴趣的读者可以参照以往推文自行对照。总是说人家不好，也不是个事儿不是么？

从城西出发，经紫金港隧道上留石高架桥，房叔跑盘的那天天气特别不好，灰蒙蒙的一片，能见度极低，本来以为路上要花一个小时，结果20分钟不到，房叔就已经到了留石高架桥的沈半路出口。

此时的环境依旧是大家熟悉的大城北，工程车配合着高速建设的味道，沿沈半路往北约2公里左转进入桃源街。

进入桃源街的那一瞬间，房叔想到了一句话：“晋太元中，武陵人捕鱼为业。缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林”。

没错，这是《桃花源记》里的开头。一路上的轰鸣都消失了。取而代之的是宋都香悦郡、广宇锦绣桃源等楼盘、地铁4号线桃源街站的施工围挡以及福山外国语小学等配套设施。城市界面清新，目前来看还稍显冷清。

板块的名字也暗合《桃花源记》，叫桃源板块。

半山公园实景图

整个桃源板块基本以居住功能为主，一个居住区的想象空间取决于这个居住区所在区域的产业。不用谈远的杭钢新城规划如何，必须了解下桃源板块旁智慧网谷的情况，这个6倍于阿里巴巴西溪园区的地方。

智慧网谷与浙大城市学院一路之隔，南起留石高架桥，北至金昌路，西至拱康路，东至沈半路。

透过这个“拱墅区十三五规划”中要重点打造成华东地区最大的总部型电子商务服务平台的智慧网谷小镇，隐隐约约看到了拱墅区的“野心”。

拱墅区大手一挥，干起了天底下最累的事情：造园区、谈企业。筑巢引凤真不是那么好办的，房叔之前考察过北方的好几个新区、新城，名义上有好些大企业甚至全球500强被引进，然而实际上要么是把劳动密集型的诸如接线客服之类的部门放在这里，要么干脆就是一个空壳。导致的结果就是整个园区都冷冷清清，整个新区、新城因为产业的空缺、缺少对新入人口的吸引力，只能成为鬼城。

抱着这样的疑虑，房叔特意去八卦了下智慧网谷到底引进了哪些企业，含金量有多少。

结果发现引进的大牌企业还真不少，新浪、联想、华为、奇虎360、58同城以及顺丰等等。

智慧网谷规划及落地企业

房叔不惮以最坏的恶意去揣测，于是又去扒了下这些企业入住智慧网谷的部门和人员情况。

顺丰不用去扒，一年多前房叔就和他们接触过，他们要在这里做一个顺丰总部，共有6栋写字楼的体量。当时有点纳闷他们的选址眼光，现在看来倒是顺理成章了。

新浪呢？房叔扒到了新浪微博的一则招聘启事。招的都是中高级工程师，月薪开到了5-8万（房叔此时此刻非常想转行去做攻城狮）。

新浪目前的临时办公地点在海创园，智慧网谷这是欲与未来科技城试比高呀。

房叔还扒到了360的一张谍照，360杭州研发中心和花椒直播全国总部的规划示意图。

360规划示意图

……

件件实锤了。

前文说到，一个居住区的想象空间取决于这个居住区所在区域的产业。就像滨江之所以成为公认的优质居住区是因为滨江有产业，未来科技城的崛起也是因为阿里巴巴引领的产业导入。产业对板块来说带来的是人口，是未来的发展潜力，直接拉高了板块未来发展的天花板。

按照杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海孺的描述，杭州近十年来的规划围绕多中心化发展来推进，核心思路就是促进新兴板块的职住平衡，现在已经显现了滨江和未来科技城的部分发展成果。

产业的导入，直接引来的高知高收入人群的快速增长，由此引发了滨江和未来科技城这几年来的房价快速增长。更重要的是，还拉高了板块未来发展的天花板。未来科技城房价快速逼近老城西就是明证，甚至未来超越老城西也是完全可能的。

聚集了大量巨头的智慧网谷，完全具备成为杭州互联网产业第三股势力，由此带来的板块发展潜力和未来天花板的大幅提升，确实非常值得期待。

智慧网谷效果图

筑巢引凤，这是拱墅区在智慧网谷的手笔，其实拱墅区在改造工业区板块上是颇有经验。

还记得大热的豪宅区申花板块当年么。这个一直说要打造成杭州徐家汇的板块，当年可是个以热电厂为代表的工业区。西湖区负责“提供”浙大紫金港校区作为配套支撑，这个板块从2000年初就一直被看好，但没有被点燃，直到拱墅区出手运作。

先是超低价引进了城西银泰，2013年城西银泰开业万人空巷。那以后因为有城西银泰的支撑，从蓝孔雀开始地王屡次被刷新，但这些地都是拱墅区的。直到现在拱墅区还在不紧不慢地卖着地，而西湖区只能看着老早被自己卖光的地干瞪眼。

此类有舍才有得的例子还有很多，杭汽发之于武林壹号就不用说了，最好的地段，没有辜负那片土地。而把杭一棉改造后的桥西，也彻底改变了城北在杭州人心目中下只角的印象。

而下一站又在哪里？

从主城区版图上来看，臻蓝府北面的杭钢搬迁后的杭钢新城，已经是呼之欲出的最大亮点了。

旧城改造和互联网产业第三极的打造，将形成杭州高知高薪人群的又一集聚地。随着未来商业和学区资源的引入，我们已经可以想象未来它的发展潜力和空间。

大家都知道，一个楼盘转成二手房楼盘后，决定房价的根本性因素除了地铁、房企品牌，就是学区了。而学区房的诞生，生源其实是最关键的因素，如果有优质学区那更是如虎添翼。

想当年北京的学区房都集中在西城区、皇城根下。随着互联网行业的兴起，海淀区吸引了大量的攻城狮、程序猿等互联网人才，早期程序猿们外溢到离中关村不远的上地居住区，若干年后，这些程序猿们的娃愣是把上地的小区考成了学区房。“父母辛苦买的房，我来考成学区房”这大概是天底下最美丽的告白了。

这里除了之前大手笔引进的福山外国语小学外，房叔听说桃源近期又要公布另一个学校，就在臻蓝府的北面，虽然还不知道是哪个教育集团，但以拱墅区以往的风格，想必不会太差。

上地之于中关村，桃源之于智慧网谷，房叔隐约看到了某种可能。

产业、人群、商业、教育，美好的蓝图已经初露一角。

好像题外话扯多了，那我们言归正传说楼盘吧。

沿着桃源街走到底，就是臻蓝府，是桃源板块目前唯一的供应量。带着购房者们给的关键词：地铁洋房、129方四房总价398万起、融创府系作品，畅游完板块，房叔需要去现场一一甄别。

臻蓝府小区效果图

地铁洋房：

地铁房的极限距离是步行1000米，超过这个距离地铁带来的价值就会锐减，甚至说不能叫做地铁房了。臻蓝府离地铁桃源站的距离约500米，应该算名副其实的地铁房。

洋房，之所以被购房者所追逐，一方面因为居住起来舒适度、得房率都比高层高多了。符合首改购房者对舒适度和性价比的要求。

臻蓝府洋房效果图

另一方面在于洋房的稀缺性。未来板块内出让土地的容积率大多在2.8-3.2，可以预见未来的供应基本以高层产品为主，洋房将是非常稀缺的产品。洋房本身就自带溢价功能，辅以稀缺性，未来的保值增值潜力更为彰显。

129方四房：

129方这个尺寸，在审批较严的主城区，是不太有开发商敢做四房的，会丧失功能区的舒适性，主城区主流四房面积基本都达到了145方以上。这点臻蓝府就做得比较好，考虑了首改家庭对房间数的需求。房叔去样板房看了下，各个功能区尺度也还算适中，整体户型表现中规中矩，但有一点在房叔看来特别难能可贵。

近两年户型设计中，流行对房间数的追求，相应地对餐厅的功能越来越弱化，很多户型都把空间留给了客厅、卧室，而唯独忽略了餐厅。餐厅要么在角落里放一张桌子四把椅子就叫餐厅了，或者就是餐厅客厅一体的，空间感是大了但餐厅独立的空间没有了。

其实餐厅对于家庭生活来说作用是非常大的，大人老人孩子平时都是各忙各的，哪怕都坐在客厅也是各自拿着手机刷刷刷。也只有在用餐这个时候才能心无旁骛地聚在一起，在一个相对独立的空间，没有干扰地享受一家人团聚的温馨。

而在臻蓝府129方的样板房里，房叔发现ta的餐厅紧挨着厨房，又是个独立的空间，一家人聚在这个不算小的空间里，用餐、聊天，仪式感十足。

臻蓝府129方装修体验馆实景图（厨房）

臻蓝府129方装修体验馆实景图（餐厅）

臻蓝府129方装修体验馆实景图（客厅）

还有一个细节就是融创的户型图都是带尺寸的，近段时间，房叔看了太多没有尺寸的户型图的楼盘了。带尺寸的户型图可以解读为开发商对自己户型的自信以及公司运作的规范。

臻蓝府129方户型图

被限住的价格：

放眼整个杭州市场，主城区的价位基本都在4w+，近郊区域基本在2w+，3w出头价位的楼盘真是数得过来。整个臻蓝府小区是以129方为主的首改户型，总价398万元起，可以说目标定位非常清晰，纯首改人群。

之前臻蓝府曾经放出4万单价的风声过，如今看来均价3.2万元/㎡的价格是被政府限住了。

府系：

臻蓝府属于融创的府系作品，之前因完美交付名动一时的“候潮府”就是府系作品之一。相信很多购房者都看过候潮府的交付实景了，确实配得上市场给予的赞誉。有网友一篇《朋友139方的候潮府交付了，除了羡慕嫉妒还能说什么》的帖子，让房叔至今印象深刻。品牌公司确实有这个能力，想做就能做到。

候潮府交付实景图

总结：

改善型客户通常对地缘有一定的偏好，不过从房叔后台的咨询来看，很多改善型客户并没有盯着原住区，而是“风物长宜放眼量”。这类改善类客户的眼光都比较精准，他们并不在乎“天南海北”，而是盯着他们认为有前途的区域，盯着他们他们觉得有前途的楼盘，他们在乎：近地铁、小区相对低密、优质户型、房企品牌、总价适中、优质教育资源。

如此对比，确实能够理解为什么那么多咨询者最后对臻蓝府心动了。

板块内楼盘情况

目前桃源板块仅臻蓝府一个新盘在售。

臻蓝府楼盘情况：

臻蓝府鸟瞰图

摇号房源：

本次预售共2幢（1#、6#），房屋套数108套

主力户型：107㎡（18套）、123㎡（36套）、129㎡（54套）

均价：32000元/平方米（毛坯）

定价情况

开发商：融创、金成

拿地时间：2018年1月12日、2018年2月1日

拿地楼面价：19071元/㎡（32%自持）、19062元/㎡（32%自持）

销售价格：32000元/平方米（毛坯）

周边新房售价：

万科公园里：

挂牌价3.3万-3.7万/㎡

广宇锦绣桃源：

挂牌价3万-3.7万/㎡

宋都香悦郡：

3.4万-3.8万/㎡成交均价

产品介绍

项目规划：8幢高层、12幢洋房，共约1400户

交房时间：2021年

小区物业：融创物业

容积率：2.5

层高：3.05

外立面：真石漆+铝板+石材

配套介绍

周边城市界面：

南：丰源街、杭州北站货运中心

北：桃源街、规划教育用地、桃源中央公园

东：河道、厂房

西：观桃路、广宇锦绣桃源、宋都香悦郡

公路交通：

沈半路连接留石高架桥

轨道交通：

地铁4号线桃源站约500米

地铁4号线桃源街站约1000米

周边学校：

桃源幼儿园600米

福山外国语小学900米

西北面另有规划小学一所，预计近期将公布学校

桃源板块的介绍到此暂告一段落，更详细的内容可以加房叔微信咨询。也可以把你想了解的板块告诉房叔。

不一说板块，下一期见。

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